保利项目规划.pdf

关于竞争4关于竞争2010年土地出让情况来看未来市区供应不低于460万㎡,竞争激烈规模(平类型项目片区开发商保利地块晋安区66万米),总建世欧王庄:福州最大规模旧改项目,紧邻本案,大盘高端形象,势必成为最大竞争筑面积127万平米,其中商品房55万规模建筑晋安长乐中路两现代简约、公建的平米,商业占15万风格侧,北临福马路,立面平米,拆迁安置房位置超高层住宅,主要东至连江路,南靠56万平米产品为120-200平米舒超大体量、超炫的项目国货东路适型户型外立面、丰富的城特色•规模大盘、配套齐全竞争优势市资源•品牌开发商•产品上差异化针对策略•产品创新根据地块出让要求,王庄项目先启动安置房,但开发周期较长,对本项目而言以快打慢才能争取竞争主动。关于竞争保利项目:建面70万㎡城市大盘,总用地面积254352㎡120㎡/70%,将以走量为主要目标的市区大盘(),,总建规模建筑面积月70万㎡,容积率晋安区化工路以北,连江----位置风格路东侧,㎡以下户型为主城市大盘特色竞争优势•保利品牌•区域大盘,配套齐全•产品创新针对策略•差异化营销体系•户型面积控制合理大盘的快速走量要求,势必对市场的价格走势和格局造成一定影响关于竞争万科上海新村:品牌开发商,城市正中心大盘,㎡,,总建面积规模建筑448123㎡,容积率台江白马路以东,西规划建设9座28层~---风格位置洋路以南,荷塘路以42层住宅楼,、紧邻万项目西100平方米~140平方宝商圈、白马河公特色米。园、人文气息浓厚•全国知名品牌开发商竞争优势•城市正中心•区域配套资源优越,紧邻万宝、东街商圈针对策略•形象定位、产品定位差异化关于竞争现状1:未来竞争激烈近460万平米存量现状2:受120/70限制大盘增加,面市,供应量大幅激增,未来同期同质产品量大,直面竞争未来中小户型竞争加剧关于客户5认为太远客户构成鼓楼区客户占50%以上;八县占30%。多为私营业主、公务员台江、鼓楼客户占35%,八县客户占55%、多为企业主,主要看重世茂品牌福州市区与八县各占一福清、长乐八县客户占与茶亭公园资源半,以福州市区高级白领福州本地客户为主,高层55%、市区客户占30%,福州市区客户占60%,八为主市区较多,别墅客户非常以企业主,公务员,银行县客户占30%,主要有政高端,多为八县财富阶管理层为主府官员、公务员,个体业层,另有部分泉州等地的福州本地客户为主,鼓楼主客户主要为鼓楼区居民;万科品牌追随者;万科房区占比多,与其一直宣传多为私营业主、公务员子很少做投资,主要为自鼓楼区为主的财智、八县的鼓楼概念有关,八县客住财富阶层群占少数鼓楼客户占40%,八县客户占30%.还有部分省内县市客户层高层层产品高层超高高层高层小高层,多层别墅超高高层层、超高高层形态高层+别墅+高层+城城项目恒力世茂阳光天城白金正荣瀚宫润城融侨世欧观邸上江万科融侨金域国际榕郡天澜公馆融汇江山福州市区高端项目客户主要为:鼓楼、台江为主的福州市区客户、八县财富阶层一族关于客户关于客户110-120平米面积段产品客群:高级白领,企事业高管等城市中中天坚力量一族鼓楼区客户为主,多为企金海产品项目事业单位高层及公务员,客户构成岸·阳光高层形态仓山区域客户占60%,多福州市区的客户、外地在城新七街高层福州工作的白领、八县客以及平潭、长乐等八县的领江福清、长乐八县客户占为师大的教师、鼓楼、台十二界小高高层户、投资客均有生意人十栋融侨55%、市区客户占30%,以福州市区客户为主,多为福州市区客户占60%,八江投资客占20%,还有部世欧府别墅层,观邸企业主,公务员,银行管银行与企事业单位高管,县客户占30%,客户主要分长乐、福清的客户上江万科高层多层+高理层为主部分八县客户以及泉州等有福州市区客户,政府官40%为仓山区;30%为八万科金域城层+福州本地客户为主,鼓楼县,其中八县以长乐为高地的万科品牌追随者;万员、公务员,个体业主金域榕郡超高高层区占比多,多数是高级白主,福清平潭次之。30%层、科房子很少做