青剑湖27号地块前期定位报告.pdf

谨呈:上海旭辉集团青剑湖27号地块前期定位报告苏州博思堂市场部2007年元月目录一、宏观环境分析二、苏州别墅市场研究三、市场竞争及客源分析四、项目分析五、项目核心定位六、项目建议宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析“国六条”政策重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,有区别地适度调整信贷政策;合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;进一步整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发全过程监管;规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场;完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。政策出台后,苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多,市场反映明显宏观环境分析政策环境分析停止别墅用地土地供应2006年5月30日,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,决定从即日起,中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。这项政策有利于缓解市场供需结构性矛盾。别墅开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺。宏观环境分析政策环境分析“住房结构”调控细则2006年7月13日,建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。①.90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”;②.套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上;③.今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目,由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。宏观环境分析政策环境分析政策点评持续宏观调控,表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。房地产市场将回归到理性状态,有利于行业长期稳定的发展。从土地市场来看,别墅开发限令是把双韧剑。在宏观调控背景下,房地产企业面临重新洗牌。在此宏观背景下,本项目包含优势的同时,更多的要接受市场考验和自身的挑战。宏观环境分析经济环境分析苏州工业园区十年GDP发展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-(亿元)增长率/——(%)占全市比///——(%)园区经济不断发展,带动了唯亭板块经济的发展。宏观环境分析经济环境分析园区房地产发展概况年份199819992000200120022003200420052006(1-11)%%%%%%%%%%%%%%%%%%全市比重园区已经成为苏州市房地产市场的领头羊地位。宏观环境分析经济环境分析经济分析小结园区经济的发展带动了行政区域的不断扩大,是园区周边乡镇发展的机遇。大量外资企业和就业人口的进入,带来了大量的较高消费能力群体和住宅市场的旺盛需求。