2010年8月昆明都市豪宅开发可行性分析.pdf

昆明都市豪宅开发可行性分析
2010/8/2
思路
都市豪宅
开发条件
产品特点
昆明开发都市豪
宅可行性分析
客户需求
营销特点
昆明市场
2010/8/2
都市豪宅举例香港新鸿基——凯旋門(The Victory Arch)
香港新鸿基在九龙开发
的凯旋门,沿用于法国
著名标志性建筑凯旋门,
整个项目高231米,由
四幢住宅大楼组成一道
大门廊。2005年推出时
每平方米38万港币,单
套售价超过2亿港币。
物业管理公司:恒基兆业物管
1. 外墙:铺砌优质日本瓷砖、进口麻石及铝板。 2、大堂:地台及墙身铺砌进口麻石或云石。3、
升降机:每座大堂均装有6部空调客用升降机 4、保安系统:大厦入口及升降机大堂均设有闭路电
视。5、大门—各单位大门采用实心单掩门 6、睡房—睡房用红榉木面门配美国名厂Baldwin门锁。
7、厨房:地台用进口麻石/云石 8、窗户: 采用优质古铜色厚料铝窗框,镶配线绿色玻璃。9、露
台:装设玻璃栏杆及/或装饰铁花 10、浴室: 地台铺砌进口麻石。
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上海——汤臣一品
顶级:汤臣一品80000-
140000元/m2华府天地
7000美金/m2
高端:盛大金磐35000-
60000,财富海景33000-
53000(精装修)世茂滨
物业管理公司:汤臣旗下大峰物业管
江33000(精装修) 理公司
主流:淡水湾花园23000 会所采用超现代主义别墅建筑,拥有
大量的露台和平台,融合皇家园林气
(毛坯)25800(精装修) 氛、庭院景观。2000平方米的空间里
白金府邸25000耀江花园面配置有美国Hayward恒温泳池、三
温暖、SPA水疗按摩池等奢侈配套,
25000 会所二楼国家宴会级多功能厅可同时
36人就餐。
2010/8/2
北京——贡院六号
贡院六号拥有全北京最高的房价:最小一套面积一百三十三平方米,约五百三十万元;最大一套
面积四百七十平方米,约一千八百八十万元,它已经成为全北京豪宅新的制高点。这里的物业管
理费是每月每平方米3美元,再加上其他方面的费用,业主每个月支付在“养房子上的费用最低
也得1万元。物业管理公司:瑞士酒店物业管理公司
2010/8/2
深圳——中信红树湾
总规模65万㎡,容积率
。销售均价38000元/
㎡。主力户型155~230㎡
创新斜列式41度布局,取
得最大视野与采光面,且
丰富了内部空间与建筑群;
95%高层规划,规避高容
积率;临高尔夫及海景位
置,布置圆形楼王与城市
TOHO,赚取最大价值。
物业管理公司:深圳市百
利行物业公司
2010/8/2
豪宅注重自身标志性符号,讲究空间私密性,具备高科技配置,物管
讲究顶星级酒店物管或量身制物管。
豪宅符号:在产品方面,豪宅非常强调符号标志。豪宅符号属于形式主义的表现,
其展示价值大于使用价值,是豪宅溢价的支撑点之一。
豪宅空间:作为豪宅,其在空间上的主要特征就是“私”,私密、私享。“汤臣一
品”项目在私密性、私享性方面可谓都做到了极致。
高科技配置:身份识别系统、智能遥控系统,如点击一个15寸的液晶屏可以完全控
制3层楼房间内所有的灯光、窗帘、空调、电视、音响;通过一个掌上电脑之类的遥
控器,在4平方公里的范围内,同步控制房子内的电器开关等等。
豪宅物管:作为真正意义上的豪宅,物业管理非常关键。一般来说,豪宅都需要引
入酒店管理服务的精华,专门为本项目的客户量身定制物管服务。“酒店式服务”和
“量身定制”是豪宅物管的两大特征。
2010/8/2
开发条件都市豪宅的城市、价格、地段指数
城市及阶段指数
城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市;出现的时机在于高速发展及成熟阶
段;
价格指数
城市顶级豪宅的价格体系可以脱离城市价格体系;城市高端豪宅的价格在城市平均价格的4
倍或以上;城市主流豪宅的价格在城市平均价格的2-3倍。
片区、地段指数
豪宅必定诞生于便利指数、人文指数或自然指数中任何一项大于150的地段;顶级豪宅依赖
于自然指数,城市豪宅偏重于便利指数和人文指数,即前者坐落于近郊,后者集中在城市
的经济中心区域;城市住宅价格由高至低的排序通常是:城市核心区域(便利指数+人文
指数)→新开发城区(潜在便利指数)→旅游风景区(人文指数+自然指数)→工业区→
郊区(自然指数),在动态市场中低价区的价格向临近的高价区流动,一旦逼近即遭遇瓶
颈。