城市综合体规划和开发探析——以浙江省平阳县鳌江滨江片为例Word版.doc.doc

城市综合体规划和开发探析——以浙江省平阳县鳌江滨江片为例■邢燕刘云胜城市综合体被大量用于城市新区建设中, 城市综合体的合理规划和开发对于城市新区发展起着至关重要的作用。本文以浙江省平阳县鳌江滨江片区城市综合体规划和开发作为实例,探讨城市综合体开发要点,为城市综合体成功运营打下基础。一、城市综合体(一)概念城市综合体并没有完全统一的概念, 角度不同, 城市综合体的概念也有所不同。一般而言,城市综合体有以下几个共同点: 1. 在功能上是多功能多业态的综合体,强调功能的复合和混合,并且具有三种或三种以上的主导功能。 2. 在结构上表现为各功能业态要素的有机协同,并且同时也是高效集约的,各要素互为价值链,从而产生一个高效率运转的城市综合体。 3. 在形象上是进行高强度开发建设,功能高度复合,服务丰富便捷,环境优雅精致, 并形成标志性景观和具有持久魅力的城市特定区块,综合来看可以总结为高功能业态复合、高强度开发、高交通可达性、高密集活动、高地标美丽、高技术集成等六个方面。(二)类型及典型代表广义的城市综合体类型可以通过功能、空间( 包括外部区位和内部布局) 以及环境形象和开发操作等维度的构成来进行分类。其中功能和空间的分类是更为本质的, 一般决定了其它分类的特征。 1. 根据功能复合及主导功能构成可以分为商业型、商务型、交通枢纽型、居住主导型、特定功能型、混合型等六类。各种分类的主要形式及典型代表分类分类主要形式典型案例商业主导型著名品牌的大型超市、大型购物广场、特色精品街、精品商城深圳华润中心万象城综合体、北京国瑞城城市综合体商务主导型高档写字楼、酒店、会展尤其是金融保险、跨国公司总部和地区总部北京环球贸易中心城市综合体、香港国际金融中心交通枢纽型以城市或地区性的交通枢纽为依托的写字楼、酒店公寓、购物中心、交通物流上海虹桥交通枢纽综合体、深大北站车站综合体居住主导型以城市居住为核心,包含酒店、商业、休闲杭州下沙保利,东湾特定功能型都市产业型、文化娱乐型、医疗养生型法国迪斯尼乐园欧洲村旅游综合体混合型以上各种类型的综合上海新天地、天津泰达时尚广场 2. 根据所在的城市区位可以分为核心区位型、次中心商圈型、节点型、城郊型、资源型等。其典型代表依次为北京万达广场、北京华贸中心、北京西直门车站综合体、昆山世茂· 蝶湖湾、开封历史文化与城市旅游商业综合体。 3. 根据空间布局模式可以分为街区型、群体型、个体型。街区型的综合体与城市关系紧密, 一般用地和建筑规模均较大, 有城市公共交通穿越, 内部形成地下、地面与空中的综合立体交通方式相互沟通, 形成整体效应, 主要代表是伦敦的金丝雀码头。群体型的一般建筑规模较大, 用地性质复合, 交通紧密共享主体建筑呈密集布置的群组式, 地标性强, 以杭州万象城为典型代表。个体型一般用地规模较小, 用地性质单一, 业态复合以建筑内部为主以单栋或数量有限的主体建筑获得地标性,以南京国际广场为代表。根据视觉形象可以分为地标型、环境特色型、普通型。主要代表依次为杭州西湖文化广场、北京五棵松生态休闲商务区(紧靠北京五棵松文化体育中心) 、青岛启明国际。 4. 根据城市开发主体和模式:政府主导型、复合地产型、政府和市场合作型。政府主导型主要是政府自主或者通过下属国有公司开发, 以杭州湖滨传统街区为例; 复合地产是由政府出让土地, 单一项目( 业