北京通州梨园地产项目投资建议书.docx

【最新资料,Word版,可自由编辑!】北京通州梨园镇项目建议书通州梨园镇项目关键词1、项目名称:北京通州梨园镇2、项目位置:北京市通州区梨园镇项目四至:东至规划路,南至现状住宅小区,西至11站街,北至京津公路3、转让方式:挂牌4、交易对象:北京市土地储备中心通州分中心5、一级开发商:新城基业房地产开发公司6、开发属性:二级开发7、规划用地面积:总占地面积为69200㎡,其中:规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡8、总建筑面积:175950㎡,其中:(1)地上建筑面积:153000㎡;地下建筑面积:22950㎡(满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估算)居住建筑面积:12240㎡,其中:普通商品房建筑面积104040㎡;双限房建筑面积:18360㎡(满足政府规定);非配套公建建筑面积:30600㎡,配套公建面积3000㎡,9、项目容积率::控制高度:80米;绿化率:≥30%建筑密度:≤30%10、预计挂牌价格:38250万元(土地出让金和土地补偿)12、土地楼面价:2500元/㎡13、项目直接成本:96009万元(含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本,详见正文《投资估算表》)其中:14、可售地上面积单方成本:6275元/㎡(直接总成本/地上可售面积)15、周边调查市场均价:(1)普通住宅(毛坯房)7800元/㎡(2)商业整体15000元/㎡16、同类可比产品最低价格:(1)普通住宅(毛坯)6584元/㎡;(当代名筑)(2商业整体12000元/㎡同类可比产品最高价格(1)普通住宅(毛坯房):8478元/㎡;(新通国际花园)(2)商业整体15000元/㎡17、项目预计销售均价:整体均价8843元/㎡,其中:(1)普通住宅7100元/㎡(3)商业整体1500元/㎡18、预计总销售收入153195万元其中:(1)住宅销售收入87345万元(2)商业销售收入45900万元(3)车库收入19950万元19、、投资利润率:%;21、投资回收期:24个月22、付款方式:建议结论:收购该项目公司100%股权理由:1、该项目紧临通州梨园,属通州区的居住区,具有明显的地理、交通、商务优势;2、通州区成熟地区,短、平、快项目,市场前景较好;3、门槛相对较低,操作简单,交易方式安全;目录第一部分项目情况简介一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目功能分布四、项目进展情况第二部分项目市场分析和项目定位北京市房地产市场分析区域市场分析市场调研数据市场调研分析项目定位第三部分项目经济分析一、成本分析二、投资估算表三、收益分析第四部分转让价款支付方式第五部分项目开发条件及文件第一部分项目情况简介一、::通州区梨园镇四至范围:东至DBC加州小镇,南至规划路,西至现状住宅小区,北至京津公路。地处通州梨园区域中心,地理位置十分优越。该地区属于通州区梨园镇的黄金地段。本案↑北项目在北京市相对位置本案↑、项目经济技术指标1、规划用地面积:总占地面积为69200㎡,其中:规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡2、总建筑面积:175950㎡,其中:(1)地上建筑面积:153000㎡;地下建筑面积:22950㎡(满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估算)居住建筑面积:12240㎡,其中:普通商品房建筑面积104040㎡;双限房建筑面积:18360㎡(满足政府规定);非配套公建建筑面积:30600㎡,配套公建面积3000㎡,3、项目容积率::控制高度:80米;绿化率:≥30%建筑密度:≤30%三、项目功能分布功能分区为住宅、商业以及配套公建和地下车库。四、项目进展情况目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件》。第二部分项目市场分析和项目定位北京房地产市场调研1、北京房地产行业长期看好北京房地产行业长期看好根据调研,我们发现北京各个地区的房地产行情差异很大,北京房地产市场应该划分区从区域来分析根据各地的差异,我们将北京房地产市场分为老城区(东城、西城、宣武、崇文)朝阳海淀区、其他城区(通州、昌平、丰台、石景山)。小结朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。.其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定。老城区房价一直较为坚挺,至今仍维持上涨的格局。成交量有所回落但幅度不大在10%到202、房地产供求关系供应角度3、分析房价的模型总供应=可售期房面积