北京通州梨园地产项目投资建议书64.docx

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北京通州梨园镇
项目建议书
通州梨园镇项目关键词
1、 项目名称：北京通州梨园镇
2、 项目位置：北京市通州区梨园镇
项目四至：东至规划路，南至现状住宅小区，西至 11站街，北至京津公路
3、 转让方式：挂牌
4、 交易对象：北京市土地储备中心通州分中心
5、 一级开发商：新城基业房地产开发公司
6、 开发属性：二级开发
7、 规划用地面积：总占地面积为 69200 m2,
其中：规划建设用地61200 m，代征道路用地8000 m
8 总建筑面积：175950 m,
其中：（1）地上建筑面积：153000 m；地下建筑面积：22950 m （满足人防、
部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求 ，按15%估算）
居住建筑面积：12240 m ,其中：普通商品房建筑面积104040 m ;双限房 建筑面积：18360 m （满足政府规定）；
非配套公建建筑面积：30600 m ,
配套公建面积3000 m,
9、项目容积率：
控高：
控制高度：80米；
绿化率：》30%
建筑密度：W 30%
10、预计挂牌价格：38250万元(土地出让金和土地补偿)
12、 土地楼面价：2500元/ m2
13、 项目直接成本：96009 万元(含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估 算表》)其中：
14、 可售地上面积单方成本：6275元/m (直接总成本/地上可售面积)
15、 周边调查市场均价：
普通住宅(毛坯房)7800元/m
商业整体15000元/m
16、 同类可比产品最低价格：
(1)普通住宅(毛坯)6584元/ m；(当代名筑)
(2商业整体12000元/ m
同类可比产品最高价格
普通住宅(毛坯房)： 8478元/m；(新通国际花园)
商业整体15000元/ m
17、 项目预计销售均价：整体均价 8843元/m,其中：
(1)普通住宅7100元/ m
商业整体1500元/ m
18、 预计总销售收入153195万元
其中：
住宅销售收入87345万元
商业销售收入45900万元
车库收入佃950万元
19、
20、 投资利润率：% ;
21、 投资回收期：24个月
22、付款方式:
建议结论：
收购该项目公司100%股权
理由：
1、 该项目紧临通州梨园，属通州区的居住区，具有明显的地理、交通、商务优势;
2、 通州区成熟地区，短、平、快项目，市场前景较好；
3、 门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；
第一部分 项目情况简介
一、 项目概况
二、 项目经济技术指标
三、 项目功能分布
四、 项目进展情况
第二部分 项目市场分析和项目定位
一、 北京市房地产市场分析
二、 区域市场分析
三、 市场调研数据
四、 市场调研分析
五、 项目定位
第三部分 项目经济分析
一、 成本分析
二、 投资估算表
三、 收益分析
第四部分 转让价款支付方式
第五部分 项目开发条件及文件
第一部分 项目情况简介
一、项目概况
1■项目名称：北京通州久居雅园项目
：通州区梨园镇
四至范围：东至DBC加州小镇，南至规划路，西至现状住宅小区，北至京津公路。 地处通州梨园区域中心，地理位置十分优越。该地区属于通州区梨园镇的黄金地 段。
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项目在通州区的相对区位
项目的鸟瞰图

项目的南边界
项目的东边界
项目的北边界
项目的西边界