如何进行房地产开发经营项目的市场调查.doc

如何进行房地产开发经营项目的市场调查.doc如何进行房地产开发经营项目的市场调杳-项目如何进行房地产开发经营项目的市场调杏时下,商品房大量空置的问题12引起了社会备界的广泛重视,从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中,有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必耍的市场调杳,没有掌握到足够的审场信息导致决策失误,使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦,从它的规模、设计、装修、设备,到付款方式,这个项目在同一区位中应属佼佼者,但建成以來,出租和出售比率都很低,发展商难以实现预期效益。究其原因,主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残IU,常堵车,人气虽旺,但大量是外來人口,收入不高,周边多家大型国营企业经济也不其景气,口周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中,发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等,显然是不适合的,是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见,房地产开发的前提是搞好市场调查,否则,就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾,不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发询期的市场调查方案,每每接到一个项目,总是凭国土、规划、税务要求和儿个楼盘的数据就山业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。进行市场调查需要了解的内容主要有:1、 对经济与发展形势的了解。融芒业的发展与一个国家和地区的紬*、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响,尤英是对房价和销售情况的影响。耍制定止确的开发项目策略,不能不综合考虑这些因素。-•些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业,很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展,政局和社会环境稳定,投资收益率高,广大人民群众有迫切改善住龙条件的需求和能力,事实也止是如此。2、 对房地产币场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市(外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态)以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的有目性,有助于市场定位准确。前几年,武汉市有些发展商看到写字楼有利可图,冋报率高,纷纷投资兴建。山于未对市场当时和未來几年写字楼需求情况进行深入了解和预测,以致盲目投资,造成今天写字楼大最空置、投资难以冋收的现实。这方而需要了解的内容包括近儿年各类房地产开发项目完成投资额、竣工而积、施工而积、新开工而积、销售面积、销借价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对齐类物业潜在需求与有效需求的分析。当然,也包括银行开展住启抵押贷款情况的力度和发展趋势等。3、 对废地芒政策法规和政府有关措施的了解。近期,有关房地产的投诉纠纷口益增多,这除了购厉者法律意识有所加强外,更重要一点是不少发展商没严格按章办事,出现了商品房交易中帘见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以磁企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,遵章守法。否则,稍有差错便会直接影响到开发项目的止常顺利进行,造成不必要的浪费n这方而主要了解的是:土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销借、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话,新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度,尤其对商品龙预售条例等规定、政府対销售“放心厉”的要求等等,更须熟悉和严格执行。HU口掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息,就能及时调整房地产开发和销借策略,有助于项目的成功。4、 对项亘周边居民的调杳了解。无论哪一类物业,耍做到市场定位准确,都必须深入了解居民尤其是殛旦周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未來住房的期望,可接受的价格,对付款方式、套型而积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注,进行深入了解。然后再有针対性的根据这些资料來确沱将來所开发项目的市场沱位。比如,有的项目所在环境居住情况比较复杂,各类居民杂居,外來人员不少,如果把市场定位为大套型的中高档住宅,将有可能导致失败,因中高收入人群一般不愿到这类地段购厉居住。5、 对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解,有利于在制定亀营销策略时做到扬长避短,确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置,制定止确的竞争对策。这方而了解的内容主要有:楼盘所处位置、销借而积、销售价格、销售手法(包括宣传口号、卖点和宣传媒体等)、销售进度、付款方式、购房对彖及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等,同吋还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等,然后制农逐一进行比较分析,以便止确定岀自C的开发营销策略。市场调杏获収信息的方式、方法很多,为了获得准确而周详的第一手资料,发展商既耍重点使用本单位g业人员,充分发挥其积极性;也可以适当聘请一些相关专业