镇江市房地产市场调查报告.docx

镇江市房地产市场调查报告目录前言一、市场调查的目的二、调查方法镇江市概述镇江的概况城市的规划镇江市房地产的总体研究市房价情形房价上升的原因房价的走势分析镇江市二手房市场调查镇江市期房市场调查镇江市市场供给、需求分析总结前言市场调查的目的了解镇江的房地产信息,把握市场的需求状况,并做出比较客观的科学分析。以润州区为中心,走访全市各大楼盘,以大盘、周边较近的楼盘为重点,并在一定程度上了解镇江楼盘供求、价位及前景。调查方法扫街:针对城南映象周边竞争项目、配套进行实地了解,并做下记录,不但熟悉地理位置,而且还可以得到第一手资料。资料收集:通过政府及房产界的朋友收集镇江市房地产的有关情形。楼盘的调查:对镇江的楼盘进行全方位的调查。镇江市概述镇江的概况镇江市处于江苏省西南部,长江下游南岸。东南接常州市,西临南京市,北于扬州市、泰州市隔江向望。全市土地总面积3848平方公里,镇江市地处沪宁工业带、长江和京杭大运河十字交汇点,具有发展基础工业所必需的港口、交通、能源、水利、用地及城市依靠等优势条件。经江苏省政府批准,镇江城市性质为:国家历史文化名城,长江下游重要的港口、工贸、风景旅行城市。1978年,镇江被国务院列为对外开放城市;1986年,镇江港经国务院批准对外开放;1986底,镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城;1988年,被国务院列为沿海经济开放区。,,,。2002年,,人均实现国内生产总值21030元,城镇居民可支配收入9451元,农民人均纯收入4718元。,,。城市的规划城市规划以“争创一流业绩,实现跨更加展”为目标,以社会测评为契机,高起点科学规划,高标准严格执法,高质量为民服务,完成年度各项任务。2003年城市建设规划设想,确定以构筑“三条发展轴”(沿江发展轴、城东发展轴、城西发展轴)为重心的2003年城市建设新思路,全面拉开镇江城市框架,为镇江向较大城市和特大城市发展奠定坚实基础。树立规划对城市建设的指导作用,强化规划的技术权威地位,被市领导赞誉为“品位高、手笔大、工作细”。环绕市政府为民办实事要求,着重抓好南徐路“生态大道”规划设计、长江路三期工程设计、解放路高架桥工程规划、大西路街景改造规划、西荷花塘片区改造规划、火车站广场改造和中山西路、解放北路、电力路等12条城市干道整治出新等设计项目430余项,其中火车站广场、市地税局办公楼、健康路、体育馆周边出新改造等被市领导成为经典之作。进入新世纪,镇江市政府依据省政府提出的“做强、做大、做优、做美”的要求和城市化推进战略,对镇江城市总体规划进行了重新修编,将原先的沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展,中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。所谓中心城“一城两翼”的规划结构,包括主城、东翼、西翼。主城:北起长江,南至西麓水库,西起润扬大桥接线,东至横山风景区,构筑“山、水、城”的城市空间框架,强化城市中心的服务功能。东翼:主城以东地区,由谏壁、化工区和大港组成。重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。西翼:主城以西地区,由龙门和高资组成。重点为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。,房价上涨较快,增长幅度偏高。2001年至2003年每年上涨幅度都达到两位数,市区商品房每平方由2001年的1647元/平方米到2003年的2193元/平方米,每平方米平均上涨546多元,有的地区每平方米上涨近千元。镇江市房价总体水平来看低于南京、苏州、常州和无锡,是沪宁线上最低的,基本与扬州相接近,也低于全。,牵动了价格不断上扬。作为影响商品房价格重要因素的土地,其使用权出让,由协议出让变为挂牌竞价和拍卖竞买后,地价大幅上扬,土地市场化运作使房产开发成本大幅增加,牵动房价上扬。新材料和结构变化,拉动建安成本上升。现在新建材的运用和住房结构的改善,使建筑安装成本上升,目前许多开发公司采用新型环保建筑材料,砖混结构改为半框架、全框架、异性框架结构,加大了钢筋混泥土的使用量。加之近年来主要建筑材料的价格在原先的基础上上涨了近一倍,钢材价格由2000多元/吨上涨到4000多元/吨。配套设施的完善,带动了房价的上涨。近几年建造的商品房,改变了过去基本没有绿化、建筑小品等现象,在小区建设中市政府对绿化有了明确要求,开发商为提高小区品位,建设了亭、台、楼、阁,有的投入现代科技,实现小区智能化治理,给小区赋予了个性化、公园化、现代化的内涵。这些配套的费用均增加了房价成本的支出,带动了房价的