旅游地产异地营销.doc

旅游地产异地营销.doc异地营销,是近几年旅游房地产常用的营销手法,旅游房地产,在做好项目当地的营销,更加注重是异地营销。到现在为止,异地营销没冇一个完善管理方案和路线,房产新政调整对购房人条件限制,楼市低迷,有价无市,旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使旅游地产项口在异地加大了营销成木和力度。对旅游房地产异地营销渠道和策略,我个人概括几点供于参考:旅游作为国家战略,作为国家主要发展计划,旅游房地产业欣欣向荣。旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域,或是靠近山景、海景与湖景,开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒丿占、产权式公寓等。旅游房地产开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品,后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓,销售渠道是以来旅游的客户为主要群体,然后逐步发展到界地销售,才出现界地分销,界地营销推广,也就是今天的异地营销新名词。说到异地营销,也真复杂,项目不在当地怎样來销售,摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图,靠着销售员介绍,把有望客户从千里Z外引导到项口所在来销售,整个程序多,成本高,难以协调。总之。异地营销困难比想的史难。旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘,目前,集着全国著名房地产开发公司占据着所有旅游山景、海景与湖景,雅居乐集团、富力集团、恒大集I才I、新世界集团、中粮集I才I、中信集I才I、中铁集团、鲁能集I才I在海南、山东、云南各个山景、海景与湖景建起了大量自己风格的旅游房地产项目。每个项口占地面积从几百亩至几万亩,,其产业链不单纯是以度假住宅为主,现都是以综合项目建设为主,包括:旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以界地直销和分销为主。下面重点介绍旅游房地产销售的儿点营销渠道:•、异地营销,直销与分销异地营销,是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍,异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。直销是由项目派往各区域的销售队伍,直接归属项目营销中心管理和指挥,是项目异地销售部。目的是直接营销与管理,便于掌握一手客户资源,了解异地市场,随时可以调整营俏方案与策略。但冃前海南大楼盘才启动异地直销,小楼盘一般都没有设立。分销是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法,通常分三级分销(代理)。1、一级为总分销(也称总代理),与开发商签订代理合同与分销合同,负责项目现场销售,以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任,他们在异地都设有销售部或合作代理机构,总分销与开发商是发生直接代理事项,执行传达与传播项目营销策略,实施异地营销计划,接送异地输送来项目看房旅游客户。2、二级分销,分当地与异地二级分销:当地分销,在项口所在地区的设立的分销销售部(比如在海口、三亚、青岛、威海、昆明),由总分销统一管理,二级分销的营销推广活动、销售策略是根据当地情况实施,与总分销一起执行。异地二级分销,在不同的省份成立,二级分销都设立在省府所在地,由总分销统一管理,二级分销的营销推广活动、销售策略,直接按总分销整体营销策略计划执行,但也要根据异地的实际情况分阶段实施。三级分销,是在二级分销下面二三线城市,由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务,也是最基层的销售机构,二级分销一般在二三线城市选择一到几个分销公司或个人为口己卜线,根据项