城区土地定级实践研究——以唐河县为例.pdf

* 本课题组由河南大学地理系和唐河县土地管理局有关人员组成。收稿日期:1996-09-24,收到修改稿日期:1997-10-08 城区土地定级实践研究——以唐河县为例* 梁留科(河南大学地理系开封 475001) 摘要以GIS为基础,利用“土地定级估价信息系统”,对城区土地定级的有关理论与方法及唐河县土地具体的分等定级等有关问题进行了研究。关键词唐河县土地定级土地定级信息系统分类中图法 唐河县位于河南省西南部,地处N32°21′~32°55′,E112°28′~113°16′。全县东西长 ,, 2。为满足唐河县近期经济发展的要求,我们开展了城区土地定级估价工作。本文就土地定级的有关问题进行探讨。在土地定级工作中,所依据的理论主要有:地租理论与土地属性的价值理论;区位理论;土地交易的市场理论。土地定级工作应遵循的原则有:定级与估价相结合的原则;综合分析与主导因素分析相结合的原则;尊重现状与适应城市规划相结合的原则;定量分析与定性分析相结合的原则;因地制宜与区域差异性原则。 1 城区土地定级方法研究 :应用地理信息系统,采用多因素综合评价与级差收益测算相结合的方法。多因素综合评价法是根据每个定级因素的影响力,赋予一定的分值和权重,经过加权,获得每块土地上各种因素影响力的大小,依此确定城镇土地的级别。此法具有较高的科学性,简单易行,可操作性强,缺陷是定级结果没有可量化的指标,不能从数量上反映出土地的质量。级差收益测算法是利用企业样点土地利用效益方面的资料,拟合建立起级差收益测算模型,求得级差收益,以此确定土地的级别。此法可直接反映出土地质量状况,明确地显示出级差收益,成果易应用,但存在着操作性差、对资料要求高、受人为主观性影响大等缺陷。因此应将两种方法结合起来,相互订正,增强成果的科学性和实用性。这两种方法的运用与结合是借助地理信息系统来实现的,为此建第17卷第1期 1998年3月地理研究 GEOGRAPHICAL RESEARCH , Mar.,1998 立了唐河县城区土地定级估价信息系统。该方法与常规方法技术相比,有以下特点: (1)综合考虑了多种因素,较全面地反映出土地的质量。(2)成果精度高。采用了评价因子量化方法和应用计算机,大大减少人的主观性,使定级成果精度提高。(3)选取适合于唐河县的定级因素、因子体系,增强了定级成果的可信度。(4)工作过程统一规范,手段先进,操作性强;数据处理分析准确快捷,级别划分和面积量算处理自动化。(5)成果应用、更新与管理非常方便。 唐河县定级因素、因子的确定定级因素的确定要反映出城区土地质量,对每个单元都有影响,适于城镇区域各类用地,否则各类用地之间就缺乏可比性。根据《城镇土地定级规程》,在与当地专家充分协商并结合特尔斐测定的基础上,最终确定唐河县城区定级因素、因子体系。该体系共有3个方面,5个因素,7个因子(详见表1~表8)。 确定土地定级因素因子的权重确定权重,主要以特尔斐测定结果为根据,个别因子的权重是参考外业调查资料,经处理后确定的。从统计结果可以看出,第一轮测定结果整体上还是不错的,说明定级