楼盘销售方案.docx

销售方案销售方案一、时间:年9月12日(星期六)~9月17日(星期四)六天时间二、地点:售楼处VIP优三、认购方式:针对本次内部认购,将采用客户确定意向户型、意向楼层,同时签署购房合同并支付购房首付款,时享受内部预定期间的优惠折扣的形式进行销售。(规定时间内未完成签约选房的客户将不再享受惠,只能享受开盘优惠)四、前期准备1、定价策略本案由于二期产品形态上并无较大的区别,故定价原则主要是针对每栋享受的景观面、朝向面进行价格制定。期间共分4个档次二A:有水景、无噪音、栋距大 +200二B:无水景、无噪音、栋距大 +100二C:无水景、噪音小、栋距小 -100ID:无水景、噪音大、栋距小 -200A级:作为本案景观最好的房源,将在销售时最后推出并利用其创造高价B级:作为本案景观稍差的房源,将在本案销售的中期推出。C级:作为本案景观、环境较差的房源,可在销售前期推出。D级:作为本案环境最差、景观最差的房源,在销售前期利用低单、总价以及优惠让利措施,争取快速去化。如该幢同时存在B、C、D级的以其平均值作为价格基础立面价差部分考虑到本案为纯预售楼盘,将主要采用“低总价”策略去抢占市场。故采取每两层提升一个价格的作法,将楼层差价尽量缩小,以便将总价控制在合理范围之内。而本案由于底层、顶层户型的面积较大,在加价时将不能按照平层的价格体系单一上涨,故其加价系数将略低于正常加价幅度。平面价差部分由于客户在选择房源时基本会选择东面、中间的户型,较少主动选择西面的户型,故在平面上的价差将按照东面>中间>西面的原则进行制定。以中间户型作为原点,东面户型加价范围在50元以内,西面户型减少50元以内,东西面价格差距为100元/川左右。本次定价采用全面考量、分栋定价原则,按照目前市场行情,本案内部认购均价将采用 2400元/川作为基础报价,利用分栋定价的原则,本案价格区间在 2147元~2747元。以上述定价原则,各栋的平均单价各不相同,1、2#楼最低约2,208元/m2,7、10#楼最高2,609元/〃,以形成一个价格差距,利用总价将客户意向区分开,使本案能够在短时间内形成销售高峰。原因由于目前房地产市场的一开始复苏,但对于宁乡当地而言,并为出现犹如一线城市的抢购风潮,消费者还是处在一个较为理性的购房层面上。故本案采取“低开高走”的价格调整手段才是正确的选择。而本司将在内部认购期间,根据现场实际的订购情况,适时地进行价格调整:方案一销售套数销售比例预定均价调价时间总销面积⑴)]总销金额11018%240014,33034,390,97710016%2450销售110套后13,02731,915,86910016%2500销售100套后13,02732,567,21310016%2550销售100套后13,02733,218,55710016%2600销售100套后13,02733,869,90210016%2650销售100套后13,02734,521,246合计100%2,523610套79,464200,483,764算的分阶段加价销售目的的话,本案住宅部分的总销金额将达到 2亿元,平均单价为2,523元/m2方案二利用本案工程进度的时间差,在销售时按照工程进度实施销售及销售价格的调整销售比例销售套数丄预定价格调整时间销售面积总销金额30%「1832,400内部预定24,49458,785,60030%1832,500开盘一周内24,49461,235,00030%1832,600过年前24,49463,684,40010%612,7002010年4月8,16522,045,500〔合计6102,55081,647205,750,500按照上表可以看出,本案在内部预定时利用低总价、高折扣的优势,快速去化首批房源,预计销售量30%。开盘一周内,利用前期销售及开盘带来的爆炸性及延续性,进行价格的调整并再销售总量的 30%。在过年前,利用价格调整及销售的利好延续,销售至总量的 90%。而在年后,利用逐步开放的7#、10#全部开放并上调价格,使本案7、10#楼能够创出高价。3、销控形式本司将在预定前对7、10#楼全部;4#、8#楼东面户型;3、4#楼顶楼复式户型进行销控。销控楼层为:?7、10#楼中段及偏上段户型,开放7#楼东面户型之一部分。?4、8#楼东面中段及偏上段户型。主攻方向:主要以1、2、3、5、6、8、9#楼为主,4、7、10#楼为辅,尽量以西面户型、中间户型以及中、下段楼层作为主要进攻方向,利用总价、折扣优势诱导客户将主要目标选择在该区间内。4、人员对于目前案场的销售人员,将继续作补充,于正式预定前 15~30天前将人员稳定在10人左右,并针对新进人员及目前案场人员在进行一次全方位的业务、礼仪、谈判、销售流程等内容的培训。并将业务员进行分组管理,