北京月亮河二期项目整体定位发展战略及物业发展建议.doc

北京月亮河二期项目整体定位发展战略及物业发展建议
月亮河二期项目整体定位、
发展战略及物业发展建议
本报告总体结构
第一部分项目背景与客户目标
第二部分项目问题解析
第三部分解决方案探讨
第四部分经济测算
第五部分物业发展建议
项目背景
开发背景
地块资源优越,希望充分实现资源价值,获得较好的利润。
地块指标
开发内容
东润投资有限公司拟在月亮河度假村及月亮城堡私人酒店的南侧地块开发住宅项目;
项目预计2007年6月份左右开始正式销售。
月亮城堡
项目地块
月亮河度假村
占地73>.63万平米,;
,~3;
限高100米;
客户目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行
1
实现资源价值为首要目标,体现为获得较高利润
2
保证一定的销售速度为次要目标
本报告总体结构
第一部分项目背景与客户目标
第二部分项目问题解析
第三部分解决方案探讨
第四部分经济测算
第五部分物业发展建议
我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题
考虑利润实现,本项目的核心问题在于:
本体优势与通州客户价值取向的错位
区域规划分析
地块资源条件解析
通州区房地产市场分析
通州区城市定位
通州区整体规划与运河规划
重大基础设施建设规划
北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功能只能向东部发展带转移
北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区,产业布局完善
西部以山地为主,限制发展,发展方向以生态保护为主题
南城区域认知度比较低,配套设施较为落后,整体发展速度落后于其他
东部区域认知度比较高,居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体,基础配套设施完善,具备良好的发展前景
北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域,是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区
北京市政治中心
国家政治中心
体育产业区
媒体中心
西部生态带
东部发展带
通州区发展定位——面向区域的可持续发展的综合性服务新城
城市规划中的重点新城
通州区现状
通州位于北京市东部,是距离北京市最近的郊区县。
,,产业以重工业和房地产为主
通州区在大北京中的地位
通州位于北京市“二轴—二带—多中心”空间规划的东部发展带上。
通州是北京市规划大力发展的11个新城中,与顺义、亦庄共同被列为3个重点发展的新城。
通州区发展定位
通州区的发展定位是:面向区域的可持续发展的综合性服务新城。
承担着以下功能:
①承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命
②引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能,是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。
通州区发展目标——区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城
构建立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心;
打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地;
建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。
通州未来规划的空间结构与功能布局——“一河两翼,南拓东进,组团发展”
一河两翼:通州新城以运河为魂,水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵;运河西岸改造提升旧城,运河东岸聚集城市新增功能,新城旧城比翼互动、协同发展。
南拓东进:南部以外环线、京塘公路为界,东部以六环路为界,向外拓展,与亦庄新城、国际空港联动,形成新的发展空间。
组团发展:以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线,在空间上形成六大功能组团。
与CBD功能互补的商务园、教育产业园及新型住宅区
商务、商贸、文化制造的中心区
主题公园、专业会展等服务区域乃至东北亚地区的功能区
首都科技创新转化的聚集地
承接北京中心城新增功能的板块
生态环境良好、土地集约利用的新型产业示范园
东六环
京哈高速
京沈高速
北运河总体规划——城市核心景观轴,带动形成运河商务文化中心
2007年年底北运河沿岸景观环境改造将基本完成
2008年奥运前,北运河整体规划将初现规模
运潮减河河段绿化整治工程已启动,整治后河床将拓宽至100-120米,同时将修建5万平方米的绿地及三个景观团。
本项目位于运河城市景观带的源头,并且北靠减河,占据绝对的景观资源优势。
北运河规划——北岸源头以商业、文化娱乐会展和商住功能为主,南部以住宅为主
规划的实施将使本项目处于城市的核心地段;
产业规划的实施将落后于运河景观规划。
北运河规划——南岸通过旧城改造形成商业商贸中心,不再规划住宅
重大基础设施建设——道路交通
近