房地产宏观经济指标.docx

房地产宏观经济背景分析宁晓峰房地产业是国民经济的支柱产业之一,房地产开发与经济的发展是息息相关的,我们可以通过宏观经济的分析,从总体上洞察房地产市场的变化,把握房地产市场的脉搏。下面就与房地产相关的儿大经济指标加以分析,山于房地产具有明显的地域特征,本文所提到的宏观经济指标均是指一个城市或一个区域的指标,以反映该城市或区域的经济发展水平状况。一、国内生产总值/人均国内生产总值国内生产总值GDP(GrossDomesticProduct)是指在一定时期内一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值总和,常被公认为衡量个国家和地区经济状况的最佳指标。根据《各国的经济增长》中研究得出的库兹涅茨法则:当GDP增长速度小于4%时,房地产业将出现萎缩,当GDP增长速度界于4%-5%时,房地产业将出现停滞;0%-8%,房地产业将处于稳定发展阶段;8%-10%,房地产业将高速发展。我国U询GDP的增长速度是7%-8%,根据以上结论,我国房地产业处于稳定发展的阶段,,%,%.大大超出8%-10%的房地产业高速发展阶段水平,山此可以判断东莞市房地产可能出现跳跃式发展。人均国内生产总值即人均GDP,这一指标通常用来评估一个,也是衡量该地区经济实力和经济活跃程度较为常用的综合性指标。人均GDP统一使用统计中的常住人口而非户籍人口计算人均GDPo房地产的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。根据人均GDP的不同发展阶段,住宅业发展可分为儿个发展阶段:世界银行统计资料表明,当一个城市人均GDP在800-4000美元之间时,房地产会高速增长;人均GDP在4000-8000美元之间时,房地产会平稳增长;人均GDP在8000-20000美元之间时,房地产会衰退。也就是说,人均GDP与房地产发展存在一定的关系(如图1一1所示)°U前我国人均GDP约为1000美元,整体上我国房地产业还有很大的发展空间。以东莞和深圳宝安区为例,2005年东莞市人均GDP为2728美元/人•年,处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段,山此可以推断东莞市房地产业还有非常大的发展空间;而2005年深圳宝安区人均GDP为3510美元/人•年,处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增K阶段的中后期,因此判断未来东莞市房地产发展空间比深圳市宝安区房地产发展空间要大。人均GDP(美元) 800 4000800020000房地产发展阶段高速增长平稳增长 停滞衰退图1-1人均GDP与房地产发展关系图三次产业比例结构三次产业比例结构是指一国(或地区)第一产业(农业)、第二产业(工业)和第三产业(服务业)占国民经济GDP的比重状况。产业结构是经济资源在不同类型的经济部门之间进行分配,并不断地调整演化的结果,它是决定整体经济效率和发展态势的一个重要因素。评价产业结构及其优化程度,主要关注第三产业的发展程度及其转化速度的量化指标。综观发达国家的丄业化进程历史,、三次产业占国民经济GDP的比重状况,划分为两大阶段:O)第一阶段:第二产业在国民经济GDP中的比重,以较快的速度增加并逐渐超过50%,与之相应,第一产业的比重则以更快的速度下降。在此阶段,第三