体育公园测算报告.docx

目录第一章总论 2第二章项目情况分析 10第三章国内外体育馆运营模式分析 15第四章基础模式确立 25第五章体育场馆价格调查分析 33第六章体育场馆使用状况分析 35第七章商业及车库租金分析 42第八章收入测算 53第九章成本测算 、安保费用 70第十章盈亏分析 、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处,地理位置优越,交通便捷,总占地325亩,,停车位690个,。,,。,%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。招商内容由三部分组成:①纯商业用房部分,。②体育运动设施经营场地,包括:全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场本报告所称的“室内网球场”指“有盖,有维护构筑物的网球场”。、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。③配套停车库,室外停车位223个,室内停车位467个,共计690个停车位。,本项目第1、2、3、、、、,第五年由于发生场地翻修费用,(其中:),,第7年开始亏损减少,第8年由于发生田径场翻修,(其中:田径场翻修费用250万元),,(其中:),第11、12、13、,(其中:)。,体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。要进行企业化经营,必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营,针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司,负责本项目的经营管理;也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度,且容易影响体育公园的整体定位,我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。要进行市场化运作,必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式:首先,清洁、安保属于劳动密集型工作,设备维护属于技术密集型工作,我们建议以上两种工作引进外包,可以请专业公司负责。其次,本项目绿化面积较大,也体现了本项目的定位——全民健身,绿化主要发挥公益性,但维护成本较大,对经营企业形成负担,而不能带来直接效益,就从目前国内体育场馆经营状况来看,经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用,我们建议维护绿化成本由政府承担。最后,本项目商业设计大部分属于地下商业,且项目周围(本项目商业辐射范围内)人气不足,2万方的商业没有专业公司包装运营,很难运营好,所以我们建议商业部分请专业公司包装运营,或外包予专业公司经营。此外,在成立国有控股的管理公司的同时,我们建议引进职业化管理经理,以公司董事为核心,职业化管理经理为骨干,建立有效的管