体育公园测算报告.docx

目录
第一章总论 1
1
2
2
第二章 项目情况分析 4
4
10
第三章国内外体育馆运营模式分析 11
11
13
15
第四章基础模式确立 23
23
24
25
第五章体育场馆价格调查分析 26
26
27
27
33
第六章体育场馆使用状况分析 34
34
35
第七章商业及车库租金分析 38
38
38
39
40
40
42
第八章收入测算 44
44
46
47
48
49
49
50
51
52
53
第九章成本测算 57
57
61
、安保费用 64
64
65
66
66
66
70
第十章盈亏分析 71
第一章总论

：江北区石子山体育公园
：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司

石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、 吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地 325亩，总建筑 ，停车位690个，。其中公建建筑面积 ，^2,^2。容积率 ,%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球 馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳 池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。
招商内容由三部分组成：
纯商业用房部分，总建筑面积 。
体育运动设施经营场地，包括：全民健身活动中心、室外游泳池、
室外田径场、室内外网球场1、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运 动场、门球场。
配套停车库，室外停车位 223个，室内停车位467个，共计690个
本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场” 停车位。

经测算，本项目第1、2、3、、、 万元、，第五年由于发生场地翻修费用， （其 中：），，第7年开始亏 损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损 （其中：田径场翻 修费用250万元），，（其 中：），第11、12、13、， （其中：）。

建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的
“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。
要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营， 针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本 项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经 营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易 影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管 理公司对该项目进行整体运营管理。
要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建 议采取以下运作模式:
首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工 作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。
其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，
绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带 来直接效益，就