南昌众森集团黄家湖项目发展战略及整体定位报告（补充稿）.doc

南昌众森集团黄家湖项目发展战略及整体定位报告(补充稿)
南昌众森黄家湖项目
发展战略及整体定位报告(补充稿)
谨呈:南昌众森集团
:
20073>.
[2007]GW45-1
根据中期沟通众森提出的要求,三种容积率方案进行对比分析
填近200亩的方案
201

方案3
填近200亩的方案
201

方案2
填近200亩的方案
201

方案1
备注
填土面积(亩)
容积率
根据众森对方案填土有不同的意见,本方案将结合地形条件,提出在相同容积率下的不同规划排布/不同填土方式进行对比
三种容积率方案
红谷滩、红角洲和昌北开发区,将大量出现小高层和高层综合排布的物业形式
从土地出让的平均容积率看,红谷滩、红角洲和昌北开发区将出现大量的小高层和高层综合排布的物业;
红谷滩和红角洲是目前开发的热点,昌北开发区在未来一到两年内,也将进入开发高潮;
红谷滩大量楼盘均以小高层和高层为主
联泰香域滨江
联发江岸汇景
新里梵顿公馆
楼盘
购物:项目沿街商业裙楼、商业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百安居娱乐:秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地; 教育:南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学; 医院:中寰医院;
一期于2007年2月10日开盘,开盘时的均价为4100元,现价为4500元
”,现销售已突破85%,现在除少量大户型正在销售外,区房已近尾声.
主要客户是公务员和高校老师,其次为生意人和企业业主,基本都是从市区过来的,客户的共同特点都是对生活品质要求较高的人.
主力户型::
两房两厅(90平方米左右) ,占
三房两厅一卫(130平方米左右) 、三房两厅两卫(130平方米左右)共占50%
少量复式(250平方米以上)和少量五房(160—170平方米)以及一房(55平方左右)
小高层/高层
占地面积13万平方米,建筑面积30万平方米,其中住宅24万平方米,商业6万平方米,,总户数1946.
红角洲丰和南大道
综合商场:商业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百安居等; 娱乐餐饮:秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地; 中小学:南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学; 医疗配备:中寰医院;
开盘时间为2006年10月31日,现推出为一期,建筑面积共12万平方米,
;首推分5批推出,共8万平方米,其中第一批推出时间为06年11月,现推
出第3批,推出时间为07年5月,现已经销售70%。现均价为4300元/M2,开始均价为4150
元,最低价为3800元/M2,最高价为6000元/M2,立面差为50元/M2,单元差为50-
80元/M2,朝向差为30-50元/M2。
主要客户为事业单位人员,次要客户为老师、南昌市内换房的人,换房面积都在133M2
上,还有部分福建过来的认同联发品牌的投资客以及南昌附近城市的居民。
主力户型:
二房两厅100-103平方米 25%
三房两厅118-142平方米 70%
其它 5%
小高层/高层
占地面积约212亩,总建筑面积约36万平方米,,绿化率50%,总户数:2000多户
红谷滩区岭口路129号(南昌大桥西口与摩天轮之间)
外国语学校、商业、酒店、影院、运动会所、游泳池、社区医院
配套
一期均价约3800~4000元/平米
一期2007年4月底推出,至5月下旬销售率约90%
销售状况
主力户型:
2房94~96平米,20%
3房130~144平米,50%
4房以上148~234平米,30%
户型配比
市区公务员、企业中高层为主,看重区域规划、产品价格、素质等;以自住型客户为主
客户
红角洲赣江南大道国际会展中心南侧
一期22栋高层
占地面积约1300亩,总建面约200万平米,
,总建面39万平米,建筑密度20%
产品形式
规模
位置
在已出让但尚未入世的地块中,有3块地在区位条件上与项目比较类似,
宗地位置:南昌经济技术开发区广兰大道以西、黄家湖西路以南
宗地面积: 亩
容积率:R≤
宗地位置:红角洲控规B-08部分地块
宗地面积:
容积率:R≤
宗地位置:昌北开发区中环路以东、黄家湖路以南(金嘉房地产)
宗地面积: 250 (亩)
容积率:R≤
竞争界定:
R ≤, S≥200亩
R ≤,S≥100亩
此类型地