工程建设报建管理办法.docx

:程建设报建管理办法文件编号:GCG第002号第一章总则第二章前期报建职责第二章前期准备管理第三章前期报建管理第四章前期调研管理第五章项目公司设立第六章项目立项申请第七章规划设计报建第八章土地征拆报建第九章工程建设报建第十章销售经营报建第十章报建税费汇总第十一章附则第一章总则第條为使工程建设项目前期开发保健工作实现标准化、规范化、程序化管理,根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质,减少因前期报建工作给工程建设造成损失,制定本办法。本办法适用于公司工程建设项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员。做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作。1、根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究,合理安排开发节奏,以取得最佳的投资回报。2、通过对当地市场状况的充分调查与研究,结合项目的各种指标和公司的战略要求,对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论,力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点。3、项目开发过程各种手续办理。从土地取得前、后,土地建设开发前、后,产品销售前、后各种手续的办理。4、前期开发报建工作是工程建设项目重要而繁琐的工作环节,一个项目的完整开发,其间需要办理的手续约为100多项(需要加盖100多个公章)左右,须要配备专业人员及时跟进,妥善处理各对口政府职能部门的关系。5、前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外,根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质,并不断提高其社会应酬能力。第4条项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作。1、在行业分工越来越细致的今天,公司的主要职责应集中定位为投资商,对资源的整合和合理利用,力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标,对相关开发工作的下游工作,参照发达国家的成熟机制,以发包形式交给专业的公司进行操作。2、目前,项目开发公司主要的外包工作有:3、材料/设备采供——供应商4、戡查、测绘工作 戡查、测绘单位6、设计工作建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等7、策划、销售工作销售代理公司、顾问公司8、物业管理工作物业管理公司9、10、第5条市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作。1、市场调查、分析:与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认,后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中,需要前期开发部门有专业的人员进行把关,公司最大的精力应放在对各种资源的整合上,各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已,我们要对各种资源进行整合,就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。而这种能力,也是公司的一种很好的资源。1)市场数据收集与分析,主要针对的是区域行业动态的把握,同业市场数据的收集、整理、分析(预测),市场机会点、危胁点的调查与分析;2)建立区域同业楼盘数据库,对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品,为项目产品研发和顺利开发提供参考。2、产品定位与研发:1)根据对市场调查结果的分析和研究,对拟开发产品进行研发,力图开成最具合理性的产品建议。2)根据地区消费习性及行业前沿的设计理念,对拟开发产品进行研究,形成意见,指导设计院设计,本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与,由设计院形成方案。1、项目品牌、形象包装策划工作。根据市场调查的分析和研究,作好客户的准确定位,根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要,对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。2、开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行,结合策划、代理公司的专业性建议,从市场的实际出发,根据公司的发展理念作整合,做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合,为项目的行销推广助力。第7条数据收集、政策研究工作。1、做好数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。2、本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用,收集国家新近发布的有关房地产业的政策,分析即将或可能出台的相关政策,研案并提出合理利用政策机会的可能,以及风险和规避方法。3、房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业,与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行,都可能对房地产的发展起到决定性的作用,这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。4、前期开发部需要有明锐的、宽广的视野,对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后,应该建立专门的政策研究机构,对此进行跟踪研究。第