盐城城东e 地块可行性研.docx

盐城城东2E+07地块可行性研究2010年3月目 录一、盐城市近年相关数据分析 3(一)盐城城市概况 3(二)盐城城市规划 4(三)投资环境 7(四)盐城房地产 10二、城东片区概况 14三、城东区域房地产 16(一)土地市场(09年-10年) 16(二)重点土地成交情况 19(三)区域重点楼盘调研 20(三)市场小结 21四、本地块周边概况 22(一)地块基础数据 22(二)周边概况 23(三)地块SWOT分析 24(四)地块研判 25六、风险分析 26(一)政策风险 26(二)区位竞争风险 27(三)行业市场风险 27一、盐城市近年相关数据分析(一)盐城城市概况城市概况2009年6月10日,国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》,使江苏沿海地区发展正式上升为国家战略。盐城第一次出现在国家关于重点发展的战略中,《规划》要求,盐城中心城市以建设我国沿海地区现代化工商城市为目标,强化在区域发展中的辐射带动作用,2020年建成实力较强的特大城市,在全国沿海城市中的地位明显提高。要实现这一目标,市地区GDP今后4年需年均增长17%以上,今后年需年均增长19%(现价计算)以上,,中心城市更要超常发展。盐城市位于江苏沿海中部,地处苏北平原中部,东临黄海、南与南通、泰州毗邻,西傍扬州和淮安市,北与连云港市接壤,在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。盐城下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县,市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区,市辖区面积1696平方公里,人口811万。是江苏省面积第一、人口第二的大市。(二)盐城城市规划城市发展规划城市发展方向:重点向南,适度向西,推进河东,优化城北。主城区空间格局:盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路,南至徐淮盐高速公路,西至宁靖盐高速公路,北至新兴镇区北侧。规划用地范围内形成“一城多镇”组团状空间形态,主城区建设用地保持“团块状”空间形态。整个主城区将形成“一城二片,比翼双飞”的空间形态;以主城区为核心,依托徐淮盐高速公路、新长铁路、盐淮一级公路、盐淮运河构筑经济发展轴,依托迎宾大道、新洋港为生态发展轴,形成通江城北工业区开发区老城区城南新区达海、内引外联的“X”型的大盐城空间网架。主城区形成“一城六片”的总体布局结构,构筑“水绿盐城”、富有城市特色和个性的城市总体框架。主城区划分为城中、城南、城西、城西南、城北、河东六大片区。城中分区:以商业服务和居住为主要功能;强化建军路、解放路城市中心功能;逐步替换有干扰的工业企业;合理控制居住用地开发强度;保护历史遗存,塑造城市特色。城南分区:以居住、行政、文教为主要功能;保留悦达工业园和市开发区;完善社会服务设施配套建设;提高土地开发强度;创建亲切宜人的空间尺度。城西分区:以缓解城中人口为主要功能;依托道路呈带状展开建设;加强水源保护;沿世纪大道布置物流、市场用地;妥善解决城中村问题;城西南分区:以工业开发主要功能;建设为产业开发服务的配套设施;控制合理的投资强度准入标准;加快污水处理系统的建设;注重对自然河道的保护和利用。城北分区:基本位置现状功能;重在智力污染,改善环境质量;沿204国道可开发少量工业用地;建设区域性物流中心;鼓励区内居民外迁。河东分区:工业、居住相对平衡的新区;迎宾大道以北作为盐工发展用地;控制世纪大道和开发大道之间用地;加强基础设施共建共享;以大项目带动整体发展;(三)投资环境地区生产总值盐城地区生产总值在2000年—2009年之间逐年上升,2008年受经济危机影响GDP增幅较前几年有所下降。盐城市的GDP预计为1860亿元,%——投资拉动是盐城经济增长最主要的因素。%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%城市三大产业结构盐城是一个以工业为主导