九州远景 上海购物中心布局研究规划设计商业地产.docx

九州远景_上海购物中心布局研究规划设计商业地产购物中心布局研究九洲远景 九洲远景商业管理机构简介上海 2010年08月九洲遠景商業管理機構库大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP1购物中心的布局设计是以商业定位为依据,从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的商业模块概念发展购物中心商业规划销售支持动线设计区域设计库购物中心的布局设计是以商业定位为依据,从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的购物中心布局方法阶段工作内容第一部分1物业条件假设2商业概念确定商业模块•购物中心的物业指标假设•业态面积占比、目标客群定位等概念发展3业态特性分析4租户需求访谈•商业业态多维度分析租户面积及楼层需求访谈、位置需求•第二部分5人流动线设计6中庭设计动线设计•人流动线的类型及其设计参数•中庭的类型及其设计参数物流、消防设计•物流、人流通道设计原则及输入参数第三部分8配套设施、销售支持设计销售支持设计阶段成果购物中心模块布局购物中心动线设计购物中心落位库3资料来源:九洲远景分析第一部分九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析,得到购物中心的初步落位图购物中心初步落位图物业条件假设•购物中心的物业指标假设(建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……)•行业/子行业/•商业业态多维商业态面积占比度分析业•主题模块落位购物中心初步•租金水平与面概落位图积需求念•目标客群定位•消费频率与消费类型•租户面积及楼层需求访谈•租户位置需求租户需求业态特性分析库4资料来源:九洲远景分析物业条件假设确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等,来明确项目的研究对象物业条件假设本项目需要布局的购物中心是什么样?输出结果商业体量:建筑面积、单层面积、建筑类型:封闭式、(半)开放式 总层数输•入口位置:主入口、次入口的数量入和位置停车场:停车场类型及面积条物业条件假设件中庭:中庭类型及数量其他:……库5资料来源:九洲远景分析商业概念定位结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位,明确本项目承载的业态及布局方向商业概念定位行业/子行业/业态面积占比本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比,以及相关业态的代表品牌细化表目标客群定位本项目目标客群定位,不同客群规模的占比(男女性别占比)等确定购物中心的内涵(租户、客群)主题模块落位本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局库6资料来源:九洲远景分析基于购物中心整体的商业概念,通过各模块和子模块商业概念的组合与互动,共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容举例•依据主力行业或其他主题,对购物中心商业概念进行逐级某购物中心分解形成模块和子模块,各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题•以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则,对模块/子模块进行规划,包括:模块1模块2模块3模块4–在整体商业框架的目标消费群定义下,各模块可能拥有细分的目标消费群–各模块/子模块提供独特的服务内容和价值,可能有着独特的文化和视觉体验子模块1子模块2子模块3–各模块/子模块的行业组合,包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构–各模块/子模块的店铺组合,包括店铺的类型、数量,是否采用主力店、主力店的选择方向–各模块/子模块的布局和相邻关系•通过从整体到模块/子模块top-down的规划方式,确保