会所建设建议.docx

会所建设建议汇报人部门:招商推广中心日期:2013年09月13日目录我们到底要不要建会所,建多大面积的会所?会所的产权属于发展商还是全体业主共有?会所应该承担哪些不同的服务职能?我们的会所采取什么样的形式?以服务为主还是以盈利为主?采用什么样的经营模式能保证业主满意,同时利润最大化?有没有一些经营的比较成功的案例?关于“会所”(ClubHouse)的论述p会所的定义:顾名思义,是聚会的场所,住宅中引用的会所概念,源于港台,是商品住宅项目附属会所的简称,是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。p成功的会所:应该是一个环境温馨幽雅、服务周到热情,每个角落、每个细节都充满人情味的地方,要让业主享受到亲和力和亲切感,另外要让他们有做主人的感觉。一句话概之:要成为业主“家”的延伸。会所的发展:会所从香港传入沿海城市,并在全国遍地开花香港深圳 内地n香港的高地价决定了家庭居住面积很小,会所是小区聚会的必需场所n社区会所只对社区内的住户及访客开放n社区会所产权分摊到业主头上n控制会所的规模,力求“小而精”n适用性强,根据业主实际生活需求来设定会所的各项功能90年代中期,香港地产商进入深圳市场,开始引入了会所概念1995年,深圳首次将社区会所作为售楼卖点nn进进入入2121世世纪纪,,会会所所开开始始在在全全国国各各地地遍遍地地开开花花1 只包含基本的运动、娱乐设施2 注重实际效用的朴实型会所3高档项目特有“大而全”“小而全”综合性会所和专业会所豪奢到极点的星级会所普及到中低档项目突出会所主题特色国内社区会所的现状:发展迅速,经营惨淡雨后春笋般发展!!!触目惊心的亏损!!!广州会所约90%亏损;全国现有楼盘的60%深圳会所约84%亏损;北京会所约60%亏损;以上建有配套会所香港会所约20%亏损。顾问公司:缺乏经营意识,按会所档次穷举会所功能,开发商自行取舍功能设置无经营意识;功能设置只考虑高档,但少考虑可落实性。目前国内会所普遍处于亏损状态的原因失败会所特征会所的定位、功能、经营模式十分模糊不少开发商建造会所的动机就是为了项目的推广,提升楼盘形象、卖价,许多项目在入住以后,开发商还拿不出会所的运营方案;会所仅仅成了一种摆设而已。销售期与实际使用期的客户需求不一致香蜜湖1号,客户买房前对会所较为关心,但真正入住后少有人问津满足客户满足客户优使用需求越感和开发商形象满越足客户优满足感和开发客户商形象使用需求雅颂居:会所做中餐油烟噪音污染大,多次投诉仍无人处理,无业主业委会功能设置期销售期功能配置上满足了客户需求,但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺,从而抑制了业主使用。l设计欠缺,场地小、通风换气条件差、设备不合理等;l规划布局不合理,没有注意连带活动之间关系;l咖啡、阅览、桌球等混在一起会所规模的确定依据:房地产业内至今仍没有一套规范的会所标准,在社区规模和会所面积之间没有必然的联系4 后期经营的盈利性l如果小区够规模,而且所处的位置较中心,有一定的客源保证,会所就可根据赢利预估来确定其规模大小1 开发理念l一个社区配备怎样的会所首先是由开发商对于整个楼盘的定位规划及其历来的开发理念所决定的l倘若开发商看重会所文化给楼盘添加的增值效益就会在会所的设置上着重考虑2 社区面积及档次确定会所规模大小的依据 l会所面积一般与社区规模及档次成正比3 发展商实力及后续开发情况l会所是发展商实力的象征和售楼时的一个有力卖点l发展商如果还有后续楼盘要推出,首期的会所就应考虑相应的规模和档次深圳典型社区会所规模项目位置规模会所规模会所面积/人口(人(万㎡)(㎡)建筑面积)%%%%%%%%%%%%%50000%-%之间n社区规模大、位置好、商业氛围浓的项目一般会所面积较大n多数会所的前身为销售中心,会所的大小多数取决于售楼时需要的面积n会所档次跟社区档次和消费力成正比会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌,也不