房产投资回报率.doc

房产投资回报率房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言,有三种计算形式: 1 、收益模式计算公式: 投资回报率= ( 每月租金收益-按揭月供款)× 12/ ( 首期房款+期房时间内的按揭款) 说明: 投资客的收益是这样实现的, 通过贷款购买商业地产, 而后出租以获取租金, 然后以月租金偿还银行贷款的“月供”, 超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。 2. 投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费) × 12/ 购买房屋单价说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。 3. 投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数= ( 首期房款+期房时间内的按揭款)/( 税后月租金-按揭月供款) × 12 说明: 这种方法可简略估算资金回收期的长短, 一般认为结果在 12- 15 年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。在业内, 这种投资类型通常被划分为两种: 一是即刻回报型, 二是培养回报型。第一种即刻回报型: 通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业,这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟,不需要培育,购买后出租经营即可获得可观的租金回报,这种投资类型之下,通常需求的资金量较大,资金门槛相对较高。培养回报型则不同: 他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区,但是在市政规划、消费人群增长等方面,都有着比较良好的未来,而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低,投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金, 如果判断准确, 这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。商铺投资收益率四种算法: 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: 1. 租金回报率法公式:( 税后月租金-按揭月供款)× 12/( 首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广, 可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 2. 租金回报率分析法公式:( 税后月租金-每月物业管理费)× 12 /购买房屋总价, 这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3. 内部收益率法房产投资公式为: 累计总收益/累计总投入=月租金× 投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点: 内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益