2006年东莞市凤岗镇项目房地产市场分析.doc

2006年东莞市凤岗镇项目房地产市场分析
东莞市凤岗镇项目
房地产市场分析策划报告
目录
一、市场调研分析
1、东莞市凤岗镇
2、深圳市龙岗区
3、项目所在片区
4、周边同类物业项目分析
二、项目定位
1、项目概况
2、项目SWOT分析
3、项目定位
4、项目规划建议
5、价格定位
一、市场调研分析
本项目位于东莞市凤岗镇官井头村,距离风岗镇3公里,距深圳市龙岗中心区5公里,本项目建成后将辐射东莞凤岗及深圳龙岗等地,为了综合全面考察,我司认为调查分析区域定在东莞市凤岗镇及深圳市龙岗区。
1、东莞市凤岗镇
1)、凤岗镇概况
凤岗镇地处东莞东南端,三面与深圳市接壤,全镇总面积821>.5平方公里,有森林面积5万亩、菜园1万亩、水田2400亩;特产丰富,风光秀丽。
凤岗地区人口40多万人,年均流动人口超60万人次,并有近2万名华侨分布世界36个国家和地区。旅居海外的华侨华人历来热心家乡建设,大批的知名人士或带头捐资办学、办医疗等公益事业,或带头回乡投资办厂,促进凤岗经济飞速发展。
凤岗口岸港澳货运车辆检查场,日均检查达2500车次,是全国最大最繁忙的二线检查场,对外交通的有利条件、以及优越的投资环境,使凤岗镇的外向型经济蓬勃发展。成为以电子、五金、塑胶、玩具为支柱的工业布局。同时还大力发展民营企业,除了发展酱油、矿泉水等传统行业外,还大力发展科技含量高的新企业,如电子、五金等。
近年来,凤岗镇积极适应市场需求调整农业结构,因地制宜大力发展蔬菜、水果、花卉等产业。2002年被市规划认定为;菜篮子;生产基地。涌现一批水果、蔬菜专业大户。产品主要销往深圳、香港,。。在2005年9月由国家统计局公布的全国综合实力千强镇测评结果中,凤岗镇排名43位。
2)、凤岗镇经济概况
凤岗镇这几年大力发展大力发展外向型经济,招商引资,以“三资”和“三来一补”的形式与各国各地区进行广泛的经济技术合作,在凤岗这片热土上掀起了深刻的工业变革。
2005年,凤岗镇捷报频传,“广东省教育强镇”还刚刚挂牌,凤岗物流园又正式开业,这也是广东省首家同时拥有公共保税仓库和出口监管仓库的物流园。
凤岗镇凭借黄埔海关凤岗办事处、全国最大最繁忙的二线关检查场凤岗口岸港澳货运车辆检查场等口岸设施的优势,大胆投巨资建设保税仓和出口监管仓。去年,凤岗镇各项主要经济指标均达到20%左右的增长,协议引资达9000多万美元,出口创汇近11亿美元。针对工业发展相对滞后的状况,凤岗镇政府将在今后的发展中要以经济结构调整为主线,推动工业整体升级。
凤岗地区与深圳市毗邻,经济来往密切,车、人来往频繁,势必带动凤岗、深圳两地的互动性消费,并拥有一间五星级酒店(东莞凤岗金凯悦大酒店),五星际酒店的拥有量,可以反映出该地区的经济发展水平,居相关部门统计,凤岗地区年消费额近55亿元。
3)、凤岗镇交通状况
凤岗镇距深圳市市区不到30 分钟车程,地理位置优越,交通四通八达十分便利,莞深高速,梅观高速,广深高速,机荷高速,深汕高速和规划中的深圳市6号高速、博深高速环绕凤岗,在30公里的半径内有宝安机场,盐田港,蛇口港,广九铁路枢纽等重要交通枢纽,镇内路网相连,四通八达。
4)、凤岗镇房地产购买人群分析
通过我司对周边在售和已售项目的调查分析,凤岗地区目前相对市中心城区仍是地处偏僻,普遍消费者的消费意识主要是买房自住而不是投资。对于商业项目,周边在售项目只有“南门步行街”一个项目,大部分购买者都是凤岗镇及周边地区政府机关单位的公务员。
5)、凤岗镇的规划与未来发展
城镇规划
目前,东莞市凤岗镇控制性详细规划已基本覆盖了该镇的可建设用地,其中已完成并获审批的有中心区、五联村、天堂围村、碧湖园区、玉泉园区等5个片区控规,正在编制的有油甘埔村、官井头村、雁田河东片区、凤德岭村、塘沥村、黄洞村、竹尾田村、金凤凰片区等8个控规,控规的不断完善为引导凤岗镇今后的城市发展、城市建设提供了科学依据。
高速公路、快速干线的建造
2005年9月28日,东莞市六大公路——常虎高速、东部快线和莞长、莞龙、莞惠、东深四条主干公路正式通车。其中(东)莞长(安)、东(莞)深(圳)、(东)莞惠(州)公路主线的贯通。新改造的四条主干路全部为6车道及8车道一级公路标准。
作为东莞首条横贯东西的交通大动脉,常虎高速连接虎门港和常平铁路枢纽,还与建设中的东莞至惠州高速公路一起构成了横贯珠江三角洲腹地的东西向交通主动脉,也成为广东省高速公路网的重要组成部分。此外,28日一同通车的东部快速干线也是东莞快速交通路网中的东西走向主干路。
近几年凤岗镇经济高速发展,为凤岗地区建设的高速发展和房地产行业提供必要的先