惠州_TCL金山湖项目_定位报告【城市新区丶高层】.doc

2007_惠州_TCL金山湖项目_定位报告【城市新区丶高层】
TCL项目定位报告
致:惠州市TCL房地产开发有限公司
我们的目标
把本项目打造成南部新城板块的亮点楼盘,成为TCL最具影响力的项目,建立TCL的品牌效应。
我们面临的问题
我们面临怎样的竞争?
竞争
市场
我们面临怎样的市场?
客户
谁来为我们的项目买单?
1
宏观市场
惠州成为珠江三角洲新的置业热点
惠州是珠江三角洲外圈层重要的增长级,也是珠江三角洲向内陆地区传递区域辐射带动力的重要门户。
中海壳牌项目顺利投产,使得惠州经济发展进入快车道。
不论是地理还是历史原因,惠州都是深圳购买力辐射的第一站。
房地产行业成为惠州增长最为迅速的行业
223>.08%
%
12%
%
%
%
开发投资占固定资产比例
%
%
%
%
%
——
房地产开发投资速度






房地产开发投资(亿元)
-%
%
%
%
%
——
投资增长速度






固定资产投资(亿元)
2006年
2005年
2004年
2003年
2002年
2001年
历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在12%以上,房地产开发势头的强劲。
2001年-2006年房地产开发投资都保持在36%以上的增长,%,与其说惠州的房地产市场复苏不如说其正在高速增长。
政府出让土地的无序性使得施工面积急剧增加
相对深圳来说,惠州拥有无法比拟的土地资源储备,这也成为政府快速换取财政增长的主要手段。
从2001年开始,房地产施工面积、竣工面积总体上都处于上升阶段,从2003年开始施工面积以高于25%的速度增长。
295万
合计
第二季度
40万
金山湖开发区
第三季度
13万
河南岸32、37、39、40、42号小区
第二季度
30万
江北先科大道边55、59、63号小区
第三季度
40万
白沙滩(东江电厂)
第四季度
40万
江北西区商业
第四季度
120万
江北西区住宅
第二季度
12万
江北45号小区
2006年

合计
待定
约10万
火车站对面42、44、46、48号小区部分用地
第三季度
180万
新三环路河南岸段以北
第四季度
5万
江北31号小区
第四季度
100万
文头岭南片
第二季度
7万
江北29号小区江边
第二季度
11万
江北41号小区
第二季度

江北25号小区
第三季度
10万
江北10号小区
第三季度
6万
江北9号小区
2005年
出让时间
土地面积(平方米)
计划出让地块
年份
经过市场初期的短暂震荡,房地产市场逐渐成熟,未来价格走势将快速爬升
从06年惠州市整体均价走势来看,8月份开始惠州的整体均价突破了3000元/㎡,后两个月持续上升,随着各个区域的大盘(奥林匹克花园、合生国际新城、东方威尼斯、半岛一号、东方新城)相继在2006年10—12月期间开盘, 11月份达到了2006年全年的最高值3738元/㎡。
市场在近两年放量迅猛,呈现供销两旺的局面,但风险系数较大
从供应量和消化量的比较可得,2001年到2003年市场是供过与求,以2004年为转折点,04年到06的房屋为供不应求,市场消化了大量的商品房,这与深圳人来惠置业有较大关系。
值得关注的是,按照“国际通行惯例”:空置率在在5%-10%之间为合理区,10%-20%之间为空置危险区,20%以上为商品房严重积压区。2005年惠州房地产处于商品房严重积压区,2006年处于空置危险区,市场还有大量的存量,加之近年房地产市场供应量的增加,市场的消化难度进一步加深,空置率依然呈上升的趋势。
我们置身于一个疯狂的市场,隐藏着不可预知的风险,却又面临巨大的机会!
2
区域市场
江北片区
代表楼盘:丽日百合、帝景湾
金裕碧水湾、江畔花园
东平片区
代表楼盘:荷兰水乡、
东方威尼斯
下角片区
代表楼盘:文星花园、
湖畔新城、江南丽苑
龙丰、鹅岭、上排片区
代表楼盘:润园、南山公馆
河南岸、金山湖片区
代表楼盘:金山湖1号
项目地
南部新城板块
南部新城用地面积24平方公里,总人口25万人,分为5个区。
南部新城分为南北两段,北段综合体育文化发展区,南段惠城数码园