惠州_采辰惠阳项目_前期定位报告【高层丶竞争丶测算】.doc

2007_惠州_采辰惠阳项目_前期定位报告【高层丶竞争丶测算】
2007年9月
采辰●惠阳项目策划提案
谨呈:惠州市采辰房地产开发有限公司
本项目面临的尴尬
占地:33万方;
总建面:31万;
物业:小高层、别墅;
占地:140万方;
总建面:65万方;
物业:别墅
占面:191万方;
总建面:100万方;
物业:洋房、别墅;
项目北侧均为上规模上档次的高品质楼盘,本项目占地不到6万方
本项目的位置在哪里?
这座新城的中心区,似乎缺少了些高度?
项目地块
占地:58148平米
总建面:?
占面:133>.8万方;
总建面:48万方;
物业:洋房、别墅;
大势突围
&
本项目操作关键
1、大势推进:顺应当前片区市场大势,乘借地产东风,借势造势,乘势而上;
2、全面突围:突出自身个性,不被竞争对手所湮没;
本案策划脉络梳理
市场态势
战略突围
环境设计
物业确立
形象树立
产品打造
中原营销保证
项目分析
案例借鉴
市场态势
......
07年?08年?
房地产价格大幅上涨,关外成为置业热土
公元2003年中海壳牌签约大亚湾,
片区地产出现复苏.
深圳购房客户渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居
振业、珠江投资、星河、东部纷至踏来,市场全面复苏,深圳成为区域置业主流
地产市场本地消化平缓,熊猫国际、锦江国际,深圳客户纷纷进入
深圳客户开始涉足,熊猫国际入市,半岛1号、东方新城蕴酿
公元2004年区域地产盘整
公元2005年稳步发展
公元2006年片区市场激发
惠阳、大亚湾
深圳
深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。
寻找大势
关内价格过万,深圳人纷纷出关
价格飞涨,关外中心区域过万,深圳人在寻找新的家园。
区域地产发展回顾
06年惠州GDP增长率已超过深圳、东莞等城市,未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞,成为珠三角第二梯队的重要经济城市。
《数据来源:中原地产》
惠州在06年以来,经济增长态势良好,中海壳牌项目投产效应显现,石化产业迅速崛起,商贸物流业保持快速增长,城市基础设施建设稳步推进,旅游项目开发取得新突破,经济运行的支持条件明显改善,财政收入高位增长。
惠州经济
90年代初,惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动,片区内各行业,特别是石化相关产业投资项目规模聚落,但适逢亚洲金融危机国家政策调整,惠州经济承受了“断脉”之痛,区内投资紧缩,这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段.
,%,人均GDP2957美元;
2006年大亚湾生产总值,,%;
缓慢发展综合发展型
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
超速发展
单纯数量型
发展特征
改善需求为主
改善需求
为主
生存、改善需求
生存需求
需求特征
8000以上
4000~8000
800~4000
0~800
人均GDP
(美元)
减缓发展
阶段
平稳发展
阶段
快速发展
阶段
启动阶段
发展阶段
快速发展
大于8%
稳定发展
5-8%
停滞
4-5%
萎缩
小于4%
房地产业状况
经济增长
惠阳大亚湾经济
2006年, 商品房销售均价为2942元/平方米,% 1月份的2811元/平方米到12月份的3365元/平方米,上升空间为554元/平方米。价格的提升拉动房地产的良好发展,投资空间较广。
2006年惠州房地产价格走势
历年惠州房价情况
房价走势
惠州地产发展
历年施工面积均呈增长态势,其中,06年施工面积较05年猛增161%。
历年竣工面积均呈增长态势,其中,06年较05年猛增139%。
地产供应
惠阳大亚湾地产
整个惠州地产发展迅猛,尤其是惠阳大亚湾,自2004年以来房地产更是呈跨跃式增长,外部的四大发展引擎是城市呈跨跃式发展的根本动因.
引擎一
深圳东扩
惠—湾
大城、大势。消失中的城界
惠州大亚湾,深圳后花园!
深圳东扩的必然走向!
深圳房地产市场
关内总体均价已经达到21959元/㎡,关外价格已经超过11000㎡;
深圳的土地供应量已不足,未来将无法满足市民需求…
高房价
低供应
深圳,向东看!
深圳东扩——土地稀缺
引擎一
惠州大亚湾肩负着深圳工业转移的重任,产业转移必定拉动人口增长。
深圳城市发展
工业转移
惠州承载工业转移
惠阳、大亚湾
深圳东扩——土地稀缺
引擎一
产业经济大发展


第三产