2009年南通万通城二期爱未来营销策略.doc

2009年南通万通城二期爱未来营销策略
万通城二期爱未来
09年营销策略简报
123>.19
我不是一个人在战斗!
创作心声
创作人员名单
贺志滨
策划:
创意指导:
创作:
造型:
执笔:
出品单位:
成全机构
总策划:
全忠
陈健,黄章林,姚强,封辉,古适齐,丁毓
代冬男,吴洪锋,龚晓欣,贺志滨
陈健,黄章林
夏玉莹,陈乙瑜,龚啸
龚晓欣
奥巴马:
Change Chance Cross
第一幕:复盘
回顾2008,发现问题。
第三幕:谋略
展望2009,提出解决之道。
目录
第二幕:目标
纸上推演,确定目标。
场景一
时间:08年12月9日 10:17
地点:上海成全总部会议室
背景:成全的“智囊团”们围坐在会议室的方桌四周,讨论万通
城08年的工作得失。
幕起:
姚强说:“要看得与失,还得数字说话!”
黄章林说:“要看得与失,还得看图说话!”
众人说:“好象、似乎、大概,他们说的都有道理!”

于是,策划小贺写下了下面的这一部分……
第一幕:复盘


理性回归的08年,全国住宅销售总量呈下降趋势。
1-11月,,%。
截至11月末,全方米,需4-5年才能去化完成。
当前市场情况下知名企业战略选择:
万科:0、1战略
缩减开工面积,做回普通企业,一切从头开始。
龙湖:
低价销售,快速回笼资金。在利润与现金流的选择中优先
选择现金流。
第一幕:复盘

南通08年成交量大幅下跌,供求关系发生转变。
第一幕:复盘

第一幕:复盘

竞争项目市场存量巨大,后市竞争较为激烈。
292



总计
50
0
0
50
CR0750

0
0

CR0604
32
0
0
32
中港城
6
5
11
11
尚德城邦



100
中南世纪花城



22
天安花园




东晖花园
10
0

10
提香世家



45
苏建阳光新城




高迪晶城



12
长航地中海花园
未售面积
(万平米)
销售面积
(万平米)
预售面积(万平米)
总面积
(万平米)
长期竞争
中南世纪花城率先降价,将对南通市场形成巨大的心理冲击。
第一幕:复盘

12月3日,,均价3800元/M2,领跳南通市场。

万通城迅速在南通建立起较高知名度和美誉度,但区位价值仍未得到肯定与认可。
第一幕:复盘
策略主线由虚到实的演绎较为正常,但虚实转化不够流畅。

第一幕:复盘
有梦想,有未来
高品质,低总价
买得起,住得好
空间>想象
不只赠送一间房
自住首选,惠及全城

第一幕:复盘
平面推广销售力强,但广告基调不统一
PR活动较为成功,部分SP活动销售力不足

第一幕:复盘
甜心美手
业主座谈
长牌大赛
濠滨夏夜
文峰路演
二次通州路演

问鼎南通楼市,
第一幕:复盘
截止到12月17日,万通城共实现销售715套,总销面积65694平米,,问鼎南通楼市。
信息来源:南通房产信息网

客户群体较为集中,以东区客户为主
第一幕:复盘

各产品去化率较为平均,86、97平米去化率相对低,主要原因为推售时间短导致。
第一幕:复盘

客户观望气氛较浓,8月以后成交率相对较低
第一幕:复盘
1-7月来人总量为:2610组,共成交586套,成交率为:%
8-11月来人总量为:1327组,共成交145套,成交率为:%;
场景二
时间:08年12月9日 11:33
地点:上海成全总部会议室
背景:还是这群“智囊团”,会议内容刚刚进行到明年的营销策略部
分……
幕起:
老吴说:“项目和市场的情况就是这样,下面该是营销策略部
分,我们觉得……”
封辉说:“先停停,没有目标,何来策略?先谈目标!”
众