2009年郑州正弘蓝堡湾项目策略报告.doc

2009年郑州正弘蓝堡湾项目策略报告
正弘蓝堡湾项目策略报告
------业务部分
COTENT
项目分析理解
项目推案策略
项目价格策略
营销建议分享
正弘蓝堡湾Ⅱ的销售目标:
如何实现
努力成为区域标志项目
完成快速资金回笼要求
第一部分
项目分析理解
项目推案策略
项目价格策略
营销建议分享
项目位于金水区,金水区面积 242平方千米,是郑州市内最大的区,也是郑州房地产市场供应量最大,成交最活跃的一个区域。
项目区位
项目分析理解
PART 1
312960
住宅
53>.28
容积率
绿化率
商业
办公
酒店式公寓
总建筑面积
总用地面积
项目
73500
514720
110091
36%
54760
73500
面积(平方米)
项目分析理解
PART 1
二期项目基本数据信息
二期部分
项目优劣分析
项目分析理解
PART 1
优势
项目体量大,规模效应强
地段优越,大众认可度高
产品品质优秀,户型方正
项目周边居住商业氛围浓厚
劣势
项目前期失败带来不利影响
高容积率带来的居住品质下降
花园路高峰时段拥堵
一期部分产品户型功能结构不合理
正弘蓝堡湾
业务操作需要:
考虑多元、复合执行、滚动推案降低开发成本。
》3房产品成为整盘基调,确定推案定价主线索。
》2房、4房住宅作为辅助带动去化。
推案思路
产品定位
客源客层
》产品主打品质特性,房型面积优势利用。
》项目地段、社区规划,定位层次品味。
》立足区域内客源,逐渐辐射至全市及周边城市区域。
》城区板块划分及发展顺序作为线索,吸引更多层次阶级客源。
我们知道
我们明确
将会是……
项目分析理解
PART 1
第二部分
项目分析理解
项目推案策略
项目价格策略
营销建议分享
%
17%
53%
30%
套数比
%



合计
%
245
240-250
%
185
180-190
25%
%
155
150-160
4R
%

150-155
%

135-140
55%
%

115-120
3R
%

100-105
20%
%

85-90
2R
面积比
套数比小计
套均面积㎡
面积段㎡
户型
---产品户型面积配比
三房产品成为主力军。
主力总价凸显可控性。
全面产品段包容性大。
项目推案策略
PART 2
推案参考点
4R(150-160㎡)
4R(180-190㎡)
3R(115-120㎡)
2R(100-105㎡)
4R(240-250㎡)
3R(135-140㎡)
3R(150-155㎡)
2R(85-90㎡)
项目推案策略
PART 2
---产品户型分布
推案参考点
推案参考点
从楼层偏好来看,客户倾向于10-19层,占比六至七成。
从目标户型来看,客户倾向于选择三房与两房,占比八成。
项目推案策略
PART 2
从面积偏好来看,120-200平米的面积偏好占六成。
从期望总价来看,客户期望总价段百万以下、100-200万占比分别约五成。
---客户偏好总结
三房、百万总价段、楼层景观特点为定价推案考量因素。
推案总体思路
理清主要脉络---明确各阶段主推产品区位,并沿主力总价段线索推进。
把握价格杠杆---有效通过价格调控以及调价策略实现均匀快速的目标。
丰富枝叶产品---每批推案配有各种段位产品扩大目标客户群促进去化。
项目推案策略
PART 2
第一销售阶段:主力呈现
第二销售阶段:关键过渡
第三销售阶段:提升创利
三分天下
所示:二期部分
》推案思路: 主要将主入口附近的表现成熟样板区块与主力产品隆重推出,快速实现聚拢人气和破开市场的目的。
》产品概述:产品区位中等,价格方面可以较好地作为销售手段来进行控制和销售引导。
Ⅰ
第一销售阶段:主力呈现
》销售描述:
1#、2#楼中多三房产品,故为重点去化对象,3#楼为包装对象,以提高项目层次。
四房少量加入,以吸纳主流客户群偏下的对景观、面积有需求的客户,同时进行初步的试探市场,对第二销售阶段的推出准备。
》效果:该销售阶段3栋楼均位于项目红线旁,先期落成便于项目形象的展示和推广。
1
2
3
图中楼栋号未拟定编号
》推案思路: 推波助澜,借势销售通过前一批的市场基