2010慈溪嘉润国际广场项目营销策划报告下.doc

2010慈溪嘉润国际广场项目营销策划报告下
33>.3“认知价值定价法(Perceived-Value Pricing)”
鉴于观海卫镇市场上类比参照项目没有。在将来实际销售时,我们将结合来访客户对项目售价进行测试,并将采取“认知价值定价法(Perceived-Value Pricing)”对本项目实际入市价格进行厘定。
商铺售价结论
由于目前还难于采用“认知价值定价法(Perceived-Value Pricing)”拟定价格,而且三线城市的租金往往难以反映真实的商铺售价因素,我们综合“租金还原法”与”市场比较法”来测定商铺的价格,两方法权重设定分别为30%、70%,得出项目一层均价为:

租金还原法
市场比较法
综合得出
权重
30%
70%
100%
街铺
34800
52487
47180
拟定,本项目一层街铺均价为48000元/㎡。

一般购物中心,各层价格关系,如下:(P指均价,P1指1F内铺均价,类推)
价格对比
楼层价格比例
售价对比值

P1/P街铺
50%

P2/P1
50%

P3/P2
70%

P4/P3
70%

P5/P4
70%
结论:项目商业板块街铺及各楼层均价(目前)
楼层
售价(元/㎡)
一层街铺
48000
一层内铺
24000
二层
12000
三层
8400
注:
以上价格的制定是依据现阶段的市场情况;
本节所策定价格,仅为目前价格,设定2010年10月入市,可暂拟定上涨5%计算。另,如适当平衡返租成本,设定前三年一次性返租24%,租金收益返还12%(一半),后二年租金收益与返租成本持平,则售价需提高12%入市。得出2010年入市价格为:
楼层
售价(元/㎡)
年增长
平衡返租成本
入市价格
尾数归零值
一层街铺
48000
5%
0%
50400
50400
一层内铺
24000
5%
12%
28224
28200
二层
12000
5%
12%
14112
14100
三层
8400
5%
12%
9878
9900

(五)商业板块销售收益测算
楼层
入市价格
总面积
项目总市值
可售面积
预计销售额
一层街铺
50400
2670
134568000
2670
134568000
一层内铺
28200
14114
398014800
9372
264290400
二层
14100
16586
233862600
0
0
三层
9900
16580
164142000
8641
85545900
合计

49950
930587400
20683
484404300
说明:商业板块总市值为93059万元,可售面积预计销售额为48440万元。
备注:上表为参考面积,1-3层商业总面积设计院提供数据为51337㎡。(最终应以测绘面积为准)

第六章公寓与小户型住宅深度营销
一、公寓部分深度营销
(一)项目本体价值
1、楼层平面图

2、户型数据
单身公寓标准层
F型
G型
H型
H'型
J型
K型
单层数量
2
10
6
2
2
1
户型种类
一房两厅一卫
一房一厅一卫
一房一厅一卫
一房一厅一卫
一房一卫
一房两厅一卫
套内建筑面积(㎡)


32


35
公摊面积(㎡)






建筑面积(㎡)