2012年2月武汉青山区项目整体发展策略思考.doc

2012年2月武汉青山区项目整体发展策略思考
因势利导,精耕细作
——武汉青山区项目整体发展策略思考
呈:中交地产武汉开发有限公司
策略思考
因势
遵循区域的客观条件
和发展趋势
利导
最大化挖掘地块价值,
并顺应趋势向有利的方向引导
开发目标的确立
项目核心特征:
1、约20万平米、中等规模城市综合体
2、青山区,传统工业老区,旧城形象,有规划改造的前景
3、拥有滨江资源,但不具唯一性
4、教育资源良好
5、中交地产进军武汉的首发项目
项目打造空间受限于区域发展,品牌起点高
开发目标:经济利益最大化
——做满容积率,最大限度出可售面积
品牌目标:打造区域标杆产品
——产品品质提升,销售速度与口碑良好
通过对项目背景进行分析,了解项目发展的价值基础,找出项目发展的症结
报告整体思路
通过对综合体开发模式的研究,结合区域发展状况,分析确定项目的物业功能组合,明确项目发展方向
对各功能物业的市场表现进行专项研究,找出市场机会点,定位不同的功能物业,并提出产品建议
进行规划方案的尝试,落位功能物业的设计思路
第一部分症结篇
寻找本项目要解决的核心问题
城市认知●区域认知●地块认知
项目发展基础环境分析
一、城市认知(一)
认识一:湖北省的省会城市,占据了全省1/3的经济总量,呈现出“一枝独秀”的经济发展态势,具备较好的城市经济基础。
对于房地产行业的影响:
为房地产的发展奠定了良好的经济发展基础(主要体现在消费力和基础设施上)
作为省会城市,对于周边县市具有较强的客群吸引力。
2011年武汉人均GDP为530553>.89元,中国城市经济实力排名第13位,经济实力全省第一;
认识二:在中央实施“中部崛起”的战略契机下,武汉作为中部经济圈的龙头城市,正处于城市化建设的加速期,城市发展机会增多,城市集聚效应不断加强。
对于房地产行业的影响:
加强了客群吸引力,扩大了客群基础。
加强了商贸经济体的吸引力,有利于商用物业的发展。
竞争加剧,促使房地产行业发展不断升级,有利于引入全新的房地产开发理念和提升产品品质。
一、城市认知(二)
武汉十二五规划提出建设国家中心城市,优先发展公共交通,形成多核心,多商圈,多板块发展
本案
认识三:武汉主城区规划发展实施依托“两江交汇、三镇鼎立”的现有格局,以三环为界,重点进行“两江四岸”开发建设,与王家墩商务区共同构成中央活动区,主导城市商务功能的发展。
一、城市认知(三)
王家墩商务区
对于房地产行业的影响:
主导发展商务功能的城市定位为商业地产带来了机会和挑战,机会在于政府主导下的商务需求将出现剧增,挑战在于商务建设放量引发的竞争压力。
认识四:武汉是楚文化发祥地之一,有着丰厚的历史文化底蕴和城市魅力。
对于房地产行业的影响:
对于一个有文化的城市而言,城市客群更容易形成对文化的追求和标榜。
一、城市认知(四)
二、区域认知(一)
认识一:本案所在的青山区是依托武钢、中冶、石化等大型国企发展起来的大型居住生活区,区域人口具有明显的产业人群特征,区域内现有人均经济水平位居全市前列,具备较好的消费基础。
武汉
中心城区
GDP
(亿元)
常住人口
(万)
人均GDP
(元)
江汉区



武昌区



青山区



洪山区



江岸区



汉阳区



硚口区


4188>
合计



2010年武汉中心城区GDP
王家墩商务区
汉江生态商务区
二、区域认知(二)
认识二:从区域发展规划看,本案所在青山滨江商务区属于城市主导的发展区域,政策面有利,但现阶段“汉江生态商务区”以及“王家墩”商务区在依托轨交1号线的交通优势下,成为目前主力发展的商务区域,与之相比,本案所在滨江服务区无论从政府发展力度还是可借势资源上都处于明显的竞争劣势。
认识三:从城市建设力度看,本案所在位置目前没有地铁覆盖,由经验可知,从目前城市主导建设的方向看,本案位置偏离中心城区,且缺乏有效的交通支持,缺乏成为热点区域的发展潜力。
本案
三、地块认知(一)
1、地块基本信息
位置:位于青山区红钢二街13号
经济指标:
净地面积51608万平方米,,
土地规划要点