2012年武汉国际花园新名典屋项目营销策划报告.doc

2012年武汉国际花园新名典屋项目营销策划报告
地产综合服务机构
打造国际花园商务总部
新名典屋项目营销策划执行报告
2012年
营销任务
高价值迅速建立价值高度,形成项目区隔
高效率完成年内销售去化50%的目标
高利润深挖产品价值,保证实现预期价格
项目自身:处于开发起步阶段的未来新区、体量较小、分批次推售产品同质化强,如何做才能实现三高目标?
项目示意图
项目介绍
建筑面积
43>.8万平
容积率

写字楼
总户数
85
地下车位
132个
A户型
390平
10套
B户型
275平
10套
C户型
363平
10套
7>D户型
316平
10套
E户型
378平
10套
H户型
308平
10套
I户型
400平
10套
J户型
317平
10套
K户型
358平
5套
以上户型面积均为图上预测套内面积
3#6F
4#6F
5#6F
本项目三高目标是排他性的稀缺资源均不具备的情况下,
实打实的一场营销盛宴。
Thinking
思路
项目核心竞争力与定位
客户构成地图
营销策略
具体执行
市场大势
市场大势
市场宏观分析
市场竞争分析
主力竞争楼盘分析
调准降息调控不松
2012年上半年受经济增速下滑、通缩担忧、中小企业融资难等因素影响,金融政策密集调整,自2月24日、5月18日两次下调存准率之后,又于6月8日和7月6日两次降息。受金融政策调整刺激,房地产市场信心开始回暖。
中央政府近期多次公开宣称,将确保调控成果,降息等金融政策的调整不代表将放松对房地产的调控。
销售企稳回升写字楼表现较好
宏观小结
经历了2011年的严厉调控之后,到今年一季度房地产市场表现和信心均已探底。受到金融政策调整的刺激后,市场回暖趋势比较明显,而并未直接收到房地产调控政策打击的写字楼物业在市场信心回暖后表现较好。
中央政府对房地产的调控决心并未动摇,而经济下滑通缩担忧已经显现,中小企业融资难发展乏力的情况仍较明显,市场后续发展须持谨慎乐观态度。
市场大势
市场宏观分析
市场竞争分析
主力竞争楼盘分析
武汉写字楼主要分布区域:写字楼项目主要集中于城市中心区域,外围供应量不大。
武汉写字楼现有主要供应情况:
武汉写字楼未来主要供应情况:
2011年一季度至2012年一季度武汉写字楼存量:
2011年一季度至2012年一季度武汉写字楼空置率:
市场小结
汉口区域主要在售项目集中在江汉和东西湖,同区域竞争项目仅汇丰企业天地。
区域
项目
均价
位置
开发商
备注
硚口
汇丰企业天地
7000
古田二路与长丰二路交汇处
武汉汇丰投资
多层、高层、超高层,5-28层,面积300-2200平米
东西湖
立方城
4800
吴家山107国道与七雄路交汇处
武汉誉景实业
100-130平米,高层
万安国际企业大道
4800
革新大道586号(七雄路交汇处)
武汉金鸿科技
高层,54平米起,可整售,一层700平米左右
海峡IBD创业城二期
3850
七雄路与革新大道交汇处
武汉银湖科技
高层,面积300-900平米
中部慧谷
6500
金银湖环湖路57号
武汉财富兴园
独栋别墅研发办公楼,面积400-2000平米
江汉
广发银行大厦
25800
建设大道与云林街交叉口
湖北新海盛顿
甲级写字楼
福星城
11000
江汉常青路中段,靠近汉口火车站
福星惠誉
20层,LOFT写字楼
万景国际
18000
江汉青年路378号
武汉崇文置业
2栋5A甲级高档写字楼
江汉区及汉口中心区以高档写字楼为主,在售项目均价11000以上;东西湖和硚口古田区域以工业地产项目为主,在售项目均价4000-7000元。
区域小结
区域市场整体表现较为平静
项目主力竞争来自片区内
市场同质化严重
竞争程度升级
汇丰项目的开发已形成规模化效应,有助于做熟做热片区、炒高区域价值;
除本案和汇丰项目外区域市场并无同类型产品入市,仍有可观的市场机会点。
受距离和价格限制,区域客户分流度小,主力竞争集中片区内;
市中心较完善的配套分流投资客,但市区溢出客户是本案机会点。
受制于板块处于开发初期、配套不完善,项目产品线较保守以主流产品为主;
面积段同质化严重导致竞争升级,要想快速跳出引领区域必须具备核心竞争力。
主要竞争项目已有soho等不同产品类型出现,将分流部分客户。
市场大势
市场宏观分析
区域市场竞争分析
主力竞争楼盘分析
选取主力竞争对手维度:总价相似产品趋同、品牌力与定位档次趋同的项