2012深圳龙岗金地沙荷路项目定位研判.doc

2012深圳龙岗金地沙荷路项目定位研判
金地沙荷路项目
定位研判
世联地产
2012年1月
占地面积:39316㎡
建筑面积:117950 ㎡
容积率:33>.0
成交日期:2010-11-12
成交价:
楼面地价:5468 元/㎡
地块
认知
1。
区位认知·龙岗
新兴城市副中心,
在国际化引擎拉动下急速城市化
形象好
起点高
潜力大
区位认知·宝龙
龙城南部生态景观地区,产业配套综合服务区,起步发展阶段,相对陌生的非热点片区
有机会
非热点
刚起步
地块认知
未来片区内直面大盘竞争
区位、指标、景观、资源方面均不占有显著优势
中等规模
弱势资源
竞争集中
区位之龙岗:深圳城市副中心、国际化新城市中心、住宅热点供应片区,形象好、起点高、潜力大;
区位之宝龙:龙城南部生态景观地区,产业配套综合服务区,有发展机会,但目前各项配套弱,处于起步阶段的非热点、非核心片区;
地块认知:自身质素良好,但对比竞争对手,位置、指标、景观、资源方面均不占有显著优势;
小结:搭上了快速发展的龙岗国际化新城的顺风车,而所在片区组团为产业配套综合服务区,属于相对陌生的非热点非核心区域,有机会,但优势不明显;景观资源是片区最大的卖点,但对比竞争项目,本项目在资源占有上无显著优势。
地块
认知
项目目标
2。
项目潜质:处于非龙城核心片区,目前区域相对陌生,冲刺龙岗价格标杆存在较高风险;
利润实现:在合理利润下争取快速周转回现,最大化规避风险是项目的首要目标,资金的安全和时间效益重要性远大于利润率最大化要求;
品牌树立:金地首次进入龙岗,建立金地品牌在龙岗区域的影响力及美誉度;
对于金地来说,
可以在这个项目上寄予的期望和目标?
项目战略
3。
最大化规避政策和市场的风险,保障资金安全;
稳抓龙岗主流自住客户需求,确保快速回现;
把握发展趋势,保持入市时领先性和前瞻性;
基于本位目标下的项目战略制定
——定位原则及定位方向
原则一:坚持非拼合,严守90/70,规避政策风险
限购令后,相比非拼合户型,拼合户型实现价值较低,消化速度慢;
龙岗市场上,90平以下产品走量最快;
房产税箭在弦上,大户型产品面临压力更大;
销售速度:符合购房资格客户数量大幅减少,拼合单位出现滞销
销售价格:为促进拼合单位消化,拼合单位价格大大低于非拼单位
阅山华府:拼合大户型单位与非拼小户型产品价位持平,但消化速度非常缓慢;
2011年1月1日开盘,81平复式单位(31套)基本售罄,均价20000元/平;88平平面单位销售率达60%,均价14000-15000元/平; 145~169平拼合单位销售率只有30%,均价14000-15000元/平;
星河时代:拼合大户型比非拼小户型便宜2000-3000元/平,且消化相对较缓慢;
2011年1月9日开盘,86-89平单位基本售罄,均价16000-17000元/平;132-136平拼合单位,销售率只有50%,均价13000-15000元/平;
信义湛宝广场拼合大户型比非拼小户型价位便宜2000元/平,且消化非常缓慢;
2010年11月中旬开盘至今,,70-89平单位销售率达90%以上,均价17000元/平;118平拼合单位销售率只有43%,均价15000元/平;
风险规避——限购令致拼合大户型价值贬损
2010年底,原限购令到期城市,全部宣布限购延期,且大量城市新加入限购行列
通过2010年龙岗主力项目分户型销售率及销售套数对比,可以发现,龙岗市场上,相比大户型产品,90平以下产品消化速度更快;
风险规避——90平以下小户型走量更快
1月19日,深圳市长许勤、副市长陈应春分别表示深圳开征房产税是一个大方向。按照目前重庆和上海披露的房产税征收方案,高档商品房成为主要征收对象,其中“别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”最有可能先行试水,因此,大户型产品面临的压力更大;
重庆:针对高档商品房征收房地税;
1月9日,重庆市长黄奇帆在政府工作报告中透露,“十二五”期间,重庆将加强财税调节,,重庆房产税将对存量房和增量房均征收,计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也可能被征收房产税,税率或为1% ;
上海:对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收;
1月18日, 上海市市长韩正18日在上海两会上表示,,上海房产税征收目前只针对新购住房,按一定的人均面积征收,多套房建筑面积实行累加,若之前有多套房,新购房后,将一