中原_深圳龙岗金海港商务公寓定位报告.doc

中原_深圳龙岗金海港商务公寓定位报告
龙岗金海港项目定位报告Ⅱ
本项目定位是偏商还是偏住,还是其它形式?
什么样的产品打造更能紧贴市场需求,创造较高利润?
Q1:
Q2:
基于发展商沟通,本报告解决以下两个核心问题:
我们的技术思路
问题界定
项目定位
案例分析
客户调查
市场回顾
项目发展战略方向
物业发展建议
设计建议
1
市场回顾
项目地块小结回顾
项目区位:中心城的西边,偏离中心城中心地带
项目地块特点:面积偏小,前面有绿化带阻隔
项目最大的优势:交通通达性好,昭示性佳
项目最大的劣势:南边的环境较差,尚未有明确的规划
项目卖点:地铁、通达性、奥体板块
项目问题:南边环境、周边规划,医院。
龙岗中心城市场整体供需
供给:中心城历年供应呈存在较大起伏,04年在大规划前提下供应呈井喷态势,05、06年由于新政及04年存量的影响,供应有所回落。
需求:02年起批售量逐年上升,06年出现小幅回落,中心城刚性需求在连续被释放后,预计在未来本地需求将会出现调整,但因中心城区域影响力不断扩大,外来需求将以更大比例支撑整个市场3>.
价格:自04年后一直保持较大增幅。片区的房价一方面取决于供求比,另一方面,是由于产品结构的变化所导致,价格一路上扬。
市场回顾
龙岗中心城市场整体特点
□中心城内需市场特征明显,本土客户依然为主导。
□规划的逐渐发展,中心城的影响力日益扩大,引发周边各镇、关内客户的关注度逐渐上升,但目前来看,上升幅度较缓,区域外需市场的形成有待时日。
□中心城客户具有明显的“屯盘现象”大家族观念,未来子女的住房考虑
未来大户型的稀缺,期待价值的进一步攀升
□中心城产品特征:房型概念模糊
片区客户家庭结构导向,大家庭格局对房间的要求;
片区客户居住需求导向,以面积体现舒适度的置业观
竞争加剧,赠送面积成为竞争王牌
市场回顾
龙岗中心城市场推售趋势
□截止到7月,07年的推售量已达42万之多,整体销售率在90%以上,总体需求较为旺盛,两房、三房成为市场最畅销的户型
□ 07年下半年推售量约在32万以上,其07年全年总推售量将达74万以上,预计将会达到中心城近6年内的新高,从推出套数上看,两房、三房依然是未来半年市场的主推户型。
□ 07年下半年推售量约在32万以上,其07年全年总推售量将达74万以上,预计将会达到中心城近6年内的新高,从推出套数上看,两房、三房依然是未来半年市场的主推户型。
市场回顾
龙岗住宅市场未来趋势研判:
龙岗住宅市场呈现品牌化,规模化的趋势,未来越来越多的品牌发展商进驻,大盘不断涌现。
未来两年供应量充足,以大盘为主
剧增的供应与客户吸纳能力的矛盾将有可能形成市场过剩局面;
本土客户具有明显的屯房现象,三级市场的隐形供应量实不可忽视的潜在竞争。
市场回顾
龙岗中心城办公市场整体特点
物业类型:纯写字楼多为政府机构自建自用型;商住型大厦及商业群楼成为写字楼的重要替代品;
租金:纯写字楼集中在40—50元/ M2之间,商住楼集中在30—35元/ M2之间;
使用面积集中在100平米左右
租售情况:基本满租,写字楼供应量与需求量无法匹配。
按照两年后的发展状况,未来中心城将有更多的办公物业入市,09年—11年将是一个推盘高峰期,例如:近期的珠江广场,09年底推出。
市场回顾
需求一:
龙岗产业升级,大力发展第三产业,必然带来更多的写字楼需求
需求二:
奥运板块的崛起,必然带动相关产业进驻,必然带来写字楼需求
需求三:
高新技术的发展,引入高新科技企业必然带动写字楼置业需求
需求四:
交通升级,必然带来更多的关内置业者,有投资写字楼的需求
需求五:
作为香港的后勤服务基地,写字楼需求将会激增
需求六:
周边庞大的工厂办公的企业者,有将企业行政办公移至写字楼的需求
市场回顾
龙岗中心城办公市场需求趋势
办公物业
住宅物业
从风险及利润的角度考虑,办公物业更适合未来的一个发展。
投入成本相对其他物业较少
1、目前规划用地收到90/70的影响,未来小户型单位推出量大,本项目受地块限制,如果定位住宅必然是中小户型,这样将收到市场竞争的冲击,价值收到一定的贬损。
1、未来呈现规模化,品牌化,本项目在此种趋势下没有优势
2未来供应量大,且多是大盘,对于本项目的体量不具竞争优势。
3、供应量于需求存在一定的矛盾,存在一定的危险性,对本项目的未来推出有不利的一面
4、三级市场屯盘现象严重,三级市场是一个不可忽视的竞争者,对于本项目定位住宅必收到一定影响。
办公物业投入成本较普通住宅高
1、刚性需求,使得供不应求,物业有溢价空间
2、写