中原2006年深圳龙岗荔枝园地块开发定位汇报.doc

中原2006年深圳龙岗荔枝园地块开发定位汇报
深业·龙岗荔枝园地块开发定位汇报
深圳中原物业顾问有限公司
20061>.3
历史的足音
2004年4月16日,中海竞得九万三,从此开始了香蜜湖一号的历史…
2004年11月26日,招商华侨城竞得尖岗山地块,曦城在深圳的西部升起…
再次开创经典
2006年2月28日,深业力夺荔枝园地块,地价再创新高,一时全城瞩目…
,只是一个台阶,
它意味着我们将
站在新的高度,实现更大的价值!
璞玉之美慧眼识之
区位——龙城北,并可辐射东莞/惠州/坪地/平湖等市镇
距离——我愿意和城市保持的距离,距自然很近,离繁华不远,
地势——区政府正北的轴线上,据东北俯瞰西南,群峰并立,王者之风
资源——山体原生桉林,南向坡地
低密度—— 的低容积率,优于鸿荣源/星河/佳兆业等竞争项目
——它的真正价值,岂止3780元/平米!再次恭喜深业集团独具慧眼!
补充图片
如何成就一个传奇?
STEP 1 洞悉市场大势
STEP 2 最优竞争策略
STEP 3 锁定目标客户
STEP 4 演绎产品优势
—大趋势—
“但凡成大事者,必先洞悉大势,因势利导,方能千秋垂范!”
趋势1. 区域市场打破城际中心加速
规划设想阶段——艰难起步阶段——加速发展阶段——成熟阶段
(2004年前) (2004-2005) (2006-2007) (2008以后)
我们在这里
横岗
东莞
坪地
惠州
坑梓
坪山
市区
交通升级(30分钟交通圈)
城市功能转移,副中心地位强化(高交会馆/奥体中心)
品牌发展商带动,集体营销的力量(如“深圳西岸”)
客户的主动选择(周边各镇的比例/关内客户置业比例明显上升)
四大促动因素
龙岗在深圳经济的地位越来越重要,也加速了房地产市场迈向成熟!
供需两旺,份额上升
总体经济指标领先,并稳步上升
中心城“中央居住区”的地位
将会不断加强!
2005年,中心城销售面积占全区比例为:24%
主要竞争区域:布吉和横岗
但是:
横岗开发氛围尚未整体形成
布吉的距离优势也会因交通改善而弱化
邻近各镇更是没有上规模的商品房开发
2003-2004 新亚洲花园/紫微苑等五大典型楼盘业主
2005 罗马公园/ 东方御花园成交客户
2006 水岸新都意向客户
中原历年
追踪研究
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关内客户比例〉10%
周边各镇比例〉20%
(样本量:230)
(样本量:280)
(销售人员访谈,准确数据不便透露)
2006-2007年,依山郡/水岸新都等典型项目的外部客户(关内+周边各镇)
将有望突破30%
15%
以内
约
20%
约
30%
主要影响预判:
人口加速集中,需求将稳步上升(但短期/局部的结构过剩压力仍在)
中心城外围首当其冲受到周边置业客户的关注,并逐渐向中心区域渗透
投资客介入,房价保持涨势,但整体上涨的空间有减小的趋势
消费梯度完善,高端产品价格不断突破,区域内部价差拉大,与关内价差减小
启示:
,抓住结构调整的契机,以高端产品集中突破,内拓外展挖掘客户需求!
,提升溢价能力,吸引投资客。
趋势2. 群雄逐鹿三分天下地产走出中心城区
开发商/项目名称
地块位置
占地面积(万㎡)
建筑面积(万㎡)
招商·依山郡
黄阁路与龙平西路交汇处
15

岗宏投资龙城国际
白灰围一路


佳兆业水岸新都
龙岗新生村与坪地交汇处


天健现代城
黄阁路与清林中路交汇处

14
大综艺中央悦城
龙平西路北侧,盛平派出所对面
7
20
中现龙城华府
如意路与龙翔大道交汇处


欧景花园三期
龙福路

6
绿景陂头背项目
黄阁路沿线


鸿荣源项目
新亚洲花园后续地块
40

九州(万科)项目
万佳百货旁
--

星河龙岗项目
深惠公路与黄阁路交汇处


广业成龙城领地
中心城11小区
3

东方沁园二期
平安路与白灰围一路交汇处

5
和兴花园五期
清林中路


天健奥体城项目
黄阁路旁


宁佳置业爱联项目
爱联村


华讯伟业奥林华府
黄阁路教苑中学对面
20
34
宇宏龙平北项目
十九号路东,盛平派出所北