中原--深圳龙岗爱联名居项目定位报告.doc

中原--深圳龙岗爱联名居项目定位报告
地铁口·城市综合体
——名居爱联项目发展报告
中原地产·五部出品
……
龙城地产就是一场棋局……
对弈的有市场、有对手、有政府,还有自己
爱联项目就是名居地产手中一枚棋子
这局棋该如何下?
名居地产在思考
中原,也在Thinking
……
引
言
析局篇
2
创局篇
4
开局篇
3
1
破局篇
3
3
立局篇
3
5
谋局篇
6
13>.开局篇:龙城之变
龙城之变——定位
高起点的定位为龙岗的飞速发展奠定了基础。
东莞
东莞
惠州
惠州
坑梓
坪山
横岗
住宅
工业
商业
根据《龙岗区城市空间发展策略》,未来的龙岗中心城定位为: 深圳市次中心,龙岗区行政、文化、商业中心,深圳东部的区域复合功能中心。
龙城之变——交通
已通车
西起深圳布吉镇水径村,与布龙路相连,东至龙岗镇官井头,与龙翔大道相接
水官高速
已通车
深圳宝安国际机场至龙岗区荷坳。是我国第一条山岭重丘区六车道高速公路。
机荷高速
2009
原深惠路沿线,扩为8车道,与地铁三号线复合
深惠路改造
2010
红岭中—龙兴街,贯通罗湖、横岗至龙岗中心城
地铁三号线
2006 (一期)
南山西部港区—龙岗大工业区
南坪快速路
(一期)
罗湖—布吉—平湖—观澜
深平快速路
起止地点
完工日期
路名
中心城到市内只需40分钟,到机场只需30分钟,将加快关内客户到中心城置业的步伐!
地铁三号线
龙城之变——重大规划
龙岗中心城众多重大规划将直接推动龙城经济的发展,也带动房地产业的发展!
□奥体新城、龙岗会展中心
□清林径森林公园
□宝龙-碧岭工业区
□留学生创业园
□龙岗天安数码城
□龙岗镇高科技工业园
□香港金融后勤基地
龙城之变——申大成功
2007年,1月19日申大成功后,“大运效应”、“大运经济”、“大运情结”等新名词成为深圳的焦点,大运会成为龙岗腾飞的“核动力”!
申大对中心城的影响
申大成功将提速龙岗交通、市政、环境、商业配套的建设:如地铁三号线、深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速;
大运会将促进中心城第二产业向第三产业的转换,商务需求大大增加;
大运会将集聚大量的人流;
大运会直接投资达200亿,大大加快龙岗的城市化、国际化、现代化的进程;
提升土地价值,商品房建设加速,中心城成为置业热点区域;
大运会对中心城楼市的影响
申大成功后一个月内,客户电话量和到访量上升较大,关内客户增加
15%
25%
40-50
10%
20-30
天健·现代城
13%
25%
250-300
12%
150-200
招商·依山郡
5%
15%
200-250
10%
150-200
中央悦城
5%
35%
300-400
30%
250-300
龙园印象
3%
12-15%
200-250
10%
150-200
龙城国际
3%
8%
120-150
5%
100-120
城市锋尚
北区
8%
5%
9%
10%
30%
区域关内客户比例上升率
16%
30-40
8%
20-30
水岸新都
龙岗镇
关内客户比例
关内客户比例
人流量
人流量
6-8%
13%
20%
20%
10-13%
22%
30%
50%
申大成功后
申大成功前
100-120
60-80
君悦龙庭
400-500
300-400
东方明珠城
东区
300-400
200-250
龙城华府
南区
400-500
200-300
奥林华府
奥体新城
楼盘
区域
(申大一月后中心城客户变华单位:人/周)
大运会对中心城楼市的影响
关内客户比例迅速提高
主要是关内客户量迅速上升,中心城关内客户比例由12%提升到
25%左右。
关内客户区域化分布明显
越靠近奥体新城的楼盘关内客户比例越高,申大成功后关内客户比例上升率也越高。
申大对中心城各区域影响力:奥体新城、南区>东区> 北区> 龙岗镇。
在如此的高起点定位、众多规划利好与大运经济的时代背景下,龙岗中心的房地产发展将如何?——龙城房地产之变。
龙城房地产之变——供应
2006年以前,龙岗区房地产供应布吉独大,2005年达到顶峰,2006年开始下降,2007年一季度,中心城取代布吉成为龙岗新增供应的霸主!
龙城房地产之变——需求
由于2006年布吉存量较大,因此2007年一季度市场销售量仍然最大;但中心城的销售量所占