房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理大纲(湖南).docx

大成方略湖南纳税人俱乐部八月份讲座安排
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
一、 讲座时间：2011年8月19日、20日（星期五、星期六）
上午：9 : 00—12 : 00 下午：13： 30—16 : 30
二、 讲座地点：长沙业华大洒店（长沙市八一路 539号长沙市博物馆对面）
房地产完工活算，是房地产税收管理一个重要阶段，是各项税收政策贯彻 执行的重要阶段，与预售完工前预缴阶段的税收相比，除营业税届法定纳税义 务时间，不存在事后调整补抵外，企业所得税与土地增值税均存在着补抵问题, 即便部分税种将预缴也当成一种纳税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调 整，完工验收后，房地产的三大税种也有大量是做事后调整的工作。这是一个 财务人员面对的工作，既有历史问题税收政策及企业状况问题，也有现实的税 收政策及企业状况问题。因此房地产活算是一项综合的工作。
专题一：房地产完工活算
一、 房地产项目完工活算需要准备的资料
二、 几个重要概念及对房地产税收检查的认识
三、 房地产完工活算报告应反映的内容
四、 计税成本对象的确定原则
五、 企业计税成本的一般程序
（一） 共同及分不活对象成本的分配方法
（二） 税收特殊要求的分配方法
（三） 有关开发成本的预提
（四） 房地产配套设施所有权归届问题
1、 营业税对公建配套设施规定
2、 企业所得税对公建配套设施规定
3、 土地增值税对公建配套设施规定
（五） 房地产甲供材问题
六、 房地产项目完工预活算
（一） 主体
（二） 时间
（三） 目的
（四） 程序
（五） 方法
七、 房地产企业如何进行整个项目所得税活算
（一）成本费用及累计历史税务问题的处理
1、 以前期间费用差异的调整
2、 无票费用的处理
3、 预提费用的处理
4、 成本的汇总、分配与结转
（二） 收入的确认与调整
1、 已经纳税的预售收入的处理？
2、 哪些政府资金不征税？
3、 视同销售收入如何处理？
（三） 营业税金及附加的处理
（四） 土地增值税的处理
八、 项目完工活算案例分析
（一） 内资
（二） 外资
九、 完工活算应注意的问题
（一） 有关房产三项费用扣除基数的问题
（二） 房地产开发企业业务招待费扣除问题
（三） 房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权， 销售时如何征税?
（四） 房地产企业生产经营期如何确定？
（五） 企业筹办期间