房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理.ppt

房地产项目清算 与土地增值税清算的涉税处理
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
房地产项目完工清算
房地产完工清算，是房地产税收管理一个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调整补抵外，企业所得 税与土地增值税均存在着补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，完工验收后，房地产的三大税种也有大量是做事后调整的工作。
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
这是企业面对的工作，既有历史问题税收政策及企业状况问题，也有现实的税收政策及企业状况问题。因此房地产清算是一项综合的工作。
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
房地产项目完工清算需要面对的资料
财务：所得税：开发成本全新调整、期间费用的重新审核调整。土地增值税中扣除项目金额的计算，开发成本的肢解为：1、支付土地的价款。2、开发土地、新建房成本及配套设施的成本。
营业税：对收入总额进行核对。
要完成上述工作，必须取得大量资料
税：纳税申报表汇集、入库税单、税务事项资料。销售资料：预售、销售合同；发票、收据。外部合同签定与履行的结果。总体概貌资料：概算、预算、决算情况。
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
应从房地产企业取得的基础资料：


房地产开发的各个阶段申办名称、手续及资料

立项、规划许可证、土地使权证、开工许可证。
房地产开发的五书两证。
房地产的工程验收资料
房地产的测绘报告、测绘报告面积计算表
房地产项目的竣工验收法定文书
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
房产类别涉及税收政策问题
经常听到的房屋类别
不同类别涉及不同的经济主体
《经济适用住房管理办法》
不同类别涉及的税收政策问题
各地有着不同统建房、廉租房、经济适用房、安置房、解困房的标准规定与操作模式。
就总局来说，仅有经济适用房有税收优惠政策。
房地产批准文书样式
关键名词：容积率、楼面地价、基准地价、宗地价。什么是工程结算、结算、工程总决算
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
房地产税检的基础知识
以清算条件中的“应”和“可要求”牵涉到这么几个概念：
一、各种面积概念、测算规定及公摊计算规定
几种面积存在这么几种概念：
可售面积＝总建筑面积－不可售面积（人防、配套） ＋公摊面积
可售面积的构成：套内面积＋公摊面积＋地下可售车位
公摊面积＝总可售面积－套内面积－应单列的面积
应单列的面积了就是即不能公摊、也不能销售的面积
应单列的面积≈（略小于）不可售面积
不可售面积的组成、不可售面积的所有权、使用权、占有权、收益权、处分权。这些概念与定义牵涉到85%的计算。（售使用权的抛除在外）
对于这些问题，可从开发商的完工测绘报告、测量暂测报告、预售许可证、立项报告中的内容为依据。这些内容开发商不会拖，因此售房合同有规定业主可办理产权的期限。
测绘面积与产权面积的关系
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
房地产完工清算报告应反映的内容
首先要先讲明，是在会计或税务中介鉴证报告基础下的清算，不能只复制中介报告为稽查报告，这样无法处理定性。
其次要讲明企业总体概貌
重点描述完工项目情况。
税务清算报告与中介鉴定报告本质区别(必要程序的差异)中介鉴定注重数据形成的逻辑是否正确，内容控制是否存在，并不在意业务是否真实、凭据是否真实。职业怀疑。
数据的归集、分解、分配。
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
合同、发票、总帐、明细帐、银行、实物核对，核实成本与收入是否帐帐、帐物、帐据一致，并做出差异税收分析。
几个鉴证准则对稽查的指引。所得税、土地增值税
这类似反映内部控制是否存在问题。
房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
企业所得税完工清算程序
取证完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明
税收核定问题：
总局下发了国税函【2009】377号文件，严令从2009年1月1日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业；二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国家税务总局规定的其他企业。
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