北京瀛海镇镇区改造B地块项目产品规划.doc

北京瀛海镇镇区改造B地块项目产品规划
瀛海镇镇区改造B地块项目
北京世纪财富房地产机构
CENTURY FORTUNE REAL ESTATE AGENT
产品规划建议
目录
第一部分项目定位
第二部分产品规划建议
第三部分营销思路
附:区域市场调研
定位篇|
市场概述
住宅定位
商业定位
市场概述
“京9>15条”细则的出台无疑让北京市房地产市场迎来千古极寒,商业地产也迎来全新契机,本案以商业用地为主,建筑面积占60%以上,是本案成功关键。
本案地处五环与六环之间,黄村与亦庄之间,紧依104国道,既占尽区位优势,又存在竞争力明显不足的劣势。例如城铁交通劣势、当地客源劣势等。
大兴是热点开发区域,在售项目较多,小户型产品供应量富足,但去化速度也最快,LOFT户型也是近年区域热销产品。
区域市场总结(具体项目调研信息附后)
成为热点市场区域,受到舆论的广泛关注;
市场呈现供销两旺局面,完成良好市场口碑的树立,成功吸引消费者置业大兴;
价格受政策遏制,逐步趋稳,交易量可能会出现短期萎缩的发展态势;
区域名盘林立,聚集绿地、保利、中建、城建等知名房企贡献高品质住宅产品;
“日光盘”发源地,区域项目热销风潮一浪高过一浪。
2011年全北京向南看,楼市进入大兴年
定位篇|
市场概述
住宅定位
商业定位
核心竞争力导出
本案
黄村、亦庄客户转移
北京市其他客户
位于六环以内,两座卫星城中心,区位价值较高
规划绿地、商业、幼儿园等配套丰富,版块价值较高
瀛海开发程度较低,与黄村、亦庄竞争存在一定价格优势
当地规划以住宅及绿地为主,居住舒适性高
区位价值
版块价值
自身价值
居住价值
五环边最具性价比的宜居生活版块
大兴第三极
黄村新城
亦庄BDA
基地周边现状
优劣势并存,但区位及交通上的优势无法完全支撑本案定位,我们仍需要一个从项目自身脱颖而出的核心卖点,它就是社区风格。
托斯卡纳风格是目前最为流行的异域风情,大兴首邑溪谷、红木林、米拉village等等,其优雅简朴又温暖浪漫,富足的田园风情赢得了市场的强烈追捧,本案可借势推广,同时以纯粹标高市场。
档次定位:居住样板高尚社区
风格定位:六环内最纯粹的托斯卡纳风情
我们诠释的不仅仅是一种建筑风格,一种园林风格,而是一种生活方式和生活态度,犹如美国哈佛大学教授弗朗西斯·梅耶斯在《托斯卡纳艳阳下》提到的,“古老小城、原生态生活,在大理石的面板上和面粉、被菩提树上杜鹃的叫声唤醒、沿着梯田散步、看看橄榄第一天长出时的样子……这就是托斯卡纳的生活。”
《托斯卡纳艳阳下》海报
定位篇|
市场概述
住宅定位
商业定位
核心竞争力导出
如图所示,本案商业是瀛海镇规划重点综合商业之一,周边辐射了住宅小区、工厂企业、行政事业单位、学校等多重人群密集区,并且紧依城市主干道104国道,是当地绝佳的城市商业基地,也具备条件成为周边居民休闲娱乐的集散地。
规划优势
竞争优势
区域地标
内部支撑
商业定位:
领衔大兴区域的综合商业城
暨瀛海中高端休闲购物中心
人群聚集,紧邻国道,商业需求量大
具备独立商业规划条件,商业价值高
当地商业规模及形象不足,本案将建成地标建筑
规划商住公寓,吸引青年活力,打造主题型休闲娱乐商业
市场定位:大兴第三极标杆商业城
物业形态:独立商业城/商住公寓
本案商业作为瀛海镇标杆式商业广场,不仅将成为瀛海镇新地标,还能拉动版块升值,领衔瀛海镇成为大兴第三极。
商住公寓是商业地块的主力产品,其客户层次的青年化让本案商业具备足够的条件成为大兴首屈一指的购物中心、时尚中心、休闲中心和娱乐中心。
目录
第一部分项目定位
第二部分产品规划建议
第三部分营销思路
规划建议|
规划布局
住宅规划建议
商业规划建议
104国道
地块主入口
地块主入口
商业主入口
住宅主入口
外部交通以三东路和104国道为主要干道,在商业主入口处设置停车场,并根据实际规划条件搭建休闲娱乐广场,营造当地休闲集散中心氛围。住宅地块和商业地块有一定距离,在交通、建筑、景观上都相互独立,不受制约。
规划建议|
规划布局
住宅规划建议
商业规划建议
规划布局建议
规划指标:
占地:16326平米
建面:35591平米
控高:45M
绿化率:35%
容积率:21>.18
建筑密度:30%
N
12-15层高板
高板
7层洋房
入口
机动车道
7层洋房
建筑投影示意
人行道
高板
7层洋房
N
12-15层高板
12-15层高板
7层洋房
入口
机动车道
7层洋房
建筑投影示意
人行道
方案2
建筑风格建