北京金脉皇城国际商务写字楼项目营销提案.doc

北京金脉皇城国际商务写字楼项目营销提案
金脉??皇城国际
——城市中心商务新地标
香港司培思商业经营管理集团
市场及项目概况
市场研究范围
以项目为中心,覆盖东二环、东三环北段沿线;北二环全部沿线、北三环蓟门桥以东;CBD、金融街、长安大街等地区
北京写字楼市场概况
使用率平均为721>.9%
(首钢国际大厦),
交付条件中,仅华远首府不提供天、地、墙装修,即裸房交付;中铝大厦提供网络地板,其他项目均为简单装修或水泥地
入住率平均87%(华远首府未计入在内)
,其余为2米/秒
空调系统没有四管制系统,雍和大厦提供分户式中央空调,其余均为普通中央空调系统
除创意大厦和中铝大厦外,均不收取超时空调费
7
北二环
总结内容
调研项目数量
区域
北京写字楼市场概况
%,新保利大厦使用率最低仅60%
(保利大厦),
除第五广场尚未确定交付标准外,其余均提供吊顶、白墙、水泥地面标准
入住率平均88%(若除去较新的中青旅45%,入住率达92%)
新保利电梯硬件设备水平最高,,,其余在2米/秒
凯恒中心空调新风量超过50立方米/小时,其余均为普通中央空调系统
13
东二环
总结内容
调研项目数量
区域
北京写字楼市场概况
%
,因成铭大厦和均净高,,这和西二环项目国企相对集中,讲求大厦气派风格有关
成铭大厦和国际企业大厦入住率较高,其余尚未入住,未入住项目国企整栋购买,入住率将在企业入住之后,迅速提升,不会出现散租楼盘入住率上升慢的现象
除旧项目成铭大厦和普遍较高,电梯多采用进口原装电梯,梯速高,荷载大,西环广场、英蓝大厦均采用四管制空调系统
7
西二环
总结内容
调研项目
数量
区域
北京写字楼市场概况
使用率除环贸中心偏低一点(68%),其余均在70%上下,%

仅环贸中心和燕莎盛世为裸房交付,其余均提供天地墙装修,甚至精装修,项目越老的,装修标准越高
平均入住率81%
硬件标准中,环贸中心独占鳌头,各项指标均名列前茅
9
北三环
总结内容
调研项目数量
区域
北京写字楼市场概况
%

平均入住率93%,除天元港中心、富力爱丁堡广场、首开幸福广场为期房项目有销售,其余均为现房租赁项目,且项目已进入市场一段时间,入住率高,燕莎中心、京城中心和亮马大厦无空置面积
东三环北段临近燕莎涉外集中区,写字楼硬件标准普遍较高,尤其是以佳程广场为代表的大体量新一代甲级写字楼,和以现代汽车为代表的中等规模高科技标准甲级写字楼,分别吸引了世界知名公司入住。无论从办公区净高、电梯配备和四管制空调系统,均与其他项目有全面的超越
14
东三环
北段
总结内容
调研项目数量
区域
北京销售均价超过2万元/平米的写字楼
2万
富力爱丁堡
2万
财富中心
2万
中环世贸
2万
东方梅地亚

SOHO尚都
2万
朝外SOHO

CBD国际大厦

万通中心

北京国际中心

万达广场

CBD及东三环
金地中心
售价
区域
项目
共11个
北京销售均价超过2万元/平米的写字楼
售价
区域
项目
2万
其它区域
名人广场

丰联广场*

恒基中心*

光华长安大厦*

第五广场

东二环及
东长安街
新保利大厦

远洋大厦*
2万
恒奥中心

金融街及
西长安街
凯晨广场
共9个
写字楼总面积:55604平米
单层面积约5000平米,随楼层升高逐渐递减
,——
使用率约70%
17部通力高速电梯,
停车位479个
吊顶、乳胶漆墙面交房
LOW-E玻璃幕墙
5A智能化系统
皇城国际写字楼基本情况
写字楼供应
写字楼供应仍集中放量,上半年新增153万平方米;
海淀和朝阳供应量占上半年总供应量的68%;
,西外、两广大街和南三环区域供应加大;
,多为中高档项目;
东二环供应超过20万平方米;
供应影响因素之一:奥运效应促进写字楼放量;
供应影响因素之二:4