宁波南部商务区写字楼项目中基第壹国际营销推广方案.doc

宁波南部商务区写字楼项目中基第壹国际营销推广方案
宁波南部商务区写字楼项目
中基第壹国际营销推广方案
现特为中基项目提出市场,现场,磁场的金三角策划模式。以M(市场)、S(现场)、A(磁场)“三场”理论解读房地产整合推广的互动关系,构建服务对象母品牌、子品牌与消费群之间长期、牢固的“感情依赖”关系,从更深层次解决产品销售问题。
磁场Allure
现场Scene
市场Market
“三场”金三角模式
体验情景销售
造势,借势,
做强项目影响力,
吸引客户,干扰对手
跳出市场做市场,
制定自己的游戏规则
项目策划方法
本项目
鄞南项目
地段
产品
周边配套
项目配置
项目策略
项目价格
项目配置
项目策略
项目价格
元素梳理
找到问题
分析问题
解决问题
只有不断地提问,才能明确项目策划方向
现象
总结
策略
项目策划方法
思路梳理
项目十问
一问:写字楼市场还好吗?
二问:鄞南总部我们影响有多大?
三问:我们的项目怎么样?
四问:我们的客户在哪里?
五问:项目定位如何胜出
六问:如何影响我们的客户?
七问:新理念有用吗?
八问:如何引爆市场?
九问:如何规避同质竞争?
十问:价格谁说了算?
一问:写字楼市场还好吗
M市场:一定要跳出市场!
宁波写字楼市场特征
根据目前已挂牌推出的地块,两年之内出量约在140万平方米左右。
04年到06年,写字楼消化量呈一定的增长趋势,年平均消化25万平方米
加上南部商务区、东部新城、科技园研发区的写字楼开发量。
未来两年内总体市场的供应量应达到250万平方米以上。
宁波写字楼供大于求,集中放量,各区域板块竞争激烈
写字楼投资市场由于经受房产新政的组合冲击,
大量投资客在短期内退市
写字楼同质化竞争严重
鄞州区写字楼市场特征
南部商务区也将有60万平方米的办公在未来2年内推出
目前鄞州区的办公体量大致在20万平方米左右
集中放量,主要集中在东部新城世纪大道两侧和南部商务区
45%目前暂停销售
8000元/ m2
40000
鄞县大道和天童南路交叉路口
广博集团
广博·国际商贸中心
/
7200元/ m2(挑高产品)
12000
创新路以东,大洋江旁
鸿德房产
百盛商务楼
75%
6200元/ m2
30000(可售)
鄞县大道和前河路交叉路口
新城房产
新洲银座
100%
6000元/ m2
45000
长江路以东,明州路以南
新中源建设
名汇国际
98%
5900元/ m2
60000
天童北路与贸城路交叉口
KK集团
麒麟大厦
100%
5900元/ m2
22000
钱湖北路与贸城中路交叉口
奥丽赛置业
奥丽赛·前城
租赁情况较好
11>.5元/m2/天(只租不卖)
25000
万达广场北边,天童北路
和邦集团
和邦大厦
销售情况
均价
办公体量
位置
开发商
楼盘
鄞州区目前已建/在售写字楼一览表
了解趋势,跳出市场
产品样式越来越多样,出现低层、独栋、生态、总部型等方向的写字楼
对于内部配套的关注越来越强,会所的概念被广泛应用。
多配置分户计量中央空调,满足客户全天候办公的需求。
对于建材、电梯配置、车位等硬件方面的重视程度越来越高。
物业管理水平越来越高,对于专业物管的需求越来越大。
开始注重公共部位设计与装修。如大堂、梯厅重视程度越来越高。
设计日趋合理,-,
宁波南部商务区个案
●通和英郡
地址:宁波南部商务区一期东北部,天童南路西侧
售楼处地址:宁波海曙区解放南路67号(阳光大厦1F)
电话:87170558
开发商:宁波健宸置业有限公司
代理公司:宁波市百易房产投资咨询有限公司
总建筑面积:2万余平方米
容积率:
绿化率:%
建筑形态:酒店式商务SOHU,精装修,20层,共350套,
每层25间左右,4部电梯
户型:单层面积1100—1200平方米,单套30—60平方米之间,
,(15—20层为复式)
项目特色:精装修单身公寓,酒店式物业管理,
底部配套咖啡厅等高档商业寓,
景观空中花园挑高近20米。
开盘时间:预计2007年9月
价格: 预计6000元/平方米
交付时间:08年下半年
点评:该项目做为南部商务区预计第一个销售的楼盘,以精装修单身公寓的定位来操作,也是意识到区域内大量办公楼所带来的竞争压力。
●恒元优中心
地址:宁波南部商务区一期东北部,
天童南路东侧与通和英郡正对面
售楼处地址:四