北海广东路交体育路项目整体定位与发展战略.doc

北海广东路交体育路项目整体定位与发展战略
北海广东路交体育路项目整体定位与发展战略
谨呈:北海市嘉顺房地产开发有限公司
项目研究的工作阶段划分
整体定位及物业发展建议
(中期汇报)
整体定位及物业发展建议
(终稿汇报)
市场调研阶段
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
209>09/04/22
2009/04/27
2009/03/12
项目界定及目标分析
问题结构化分析
市场价值研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目定位
规划实施及分期构思
物业发展建议
本次汇报世联将重点讨论以下内容——
进入北海,除了资金我们还应当如何确保项目顺利开发?
北海市场未来发展?谁是北海置业的下一波?
我们的竞争机会和威胁?
物业类型的选择?住宅、商业、写字楼、酒店、公寓,谁可为谁不可为?
选择什么开发策略对我们更安全?对现金流更加有利?
项目的规划?项目的分期?
市场解析
核心问题界定
项目属性界定
主流市场竞争分析
整体发展战略
项目整体定位
规划及分期构思
项目属性界定
区域介绍
项目介绍
属性界定
城市概况
城市概况
北海位于广西最南部,是拥有海滨度假资源和宜于居住的中等城市
北海,地处广西最南端,北部湾东北岸,与海南岛隔海相望,是大西南重要的出海口;
宜居城市,北海属亚热带气候,三面临海,自然环境保护较好,宜于居住;
度假城市,海资源丰富,8层以上看海,拥有众多优良沙滩,风光旖旎,是知名度假城市;
人口,北海总人口150多万,市区人口58万;
交通,北海有通往全国各大城市航班,火车至南宁3小时车程。
北海市
北海银滩
城市概况
作为北部湾的龙头城市,北海以旅游业为主导,房地产市场以外销为主
作为北部湾龙头,北海增长迅速,但底子较薄
本地需求有限
北海房地产市场主要被外需拉动
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2
7
固定资产投资额
2
9
工业生产总值
3
12
财政收入
2
10
国民生产总值
增速排位
广西省排位
项目
北海本地购买力相对不强, 2007年在岗职工年平均工资18321元,而人均拥有的居住面积却较高,㎡, 挖掘房地产有效内部需求难度很大。
北海现有90多个楼盘,年消化量100万㎡,其中80%以上被外销客户消化;
外地需求不仅消化了大量北海住宅供应,还拥有相对较高的价格承受力。
城市经济
项目属性界定
北海概况
地块介绍
属性界定
地块资源
地块四至
地块内部
项目位于北海城市中心,坐拥两大公园,享有教育、医疗和商业等优良配套,有一定海景
北海大道
北部湾路
广东路
北京路
四川路
海城区
银海区
城市中心
银滩度假区
2
1
1
2
中山公园
常青公园
项目地块地处北海老城中心,北侧紧临中山公园,南望常青公园;
地块区域享有优良的城市配套:众多北海名校、大型医院和城市商圈;
项目地块主要通过广东路与城市主干道北部湾路和北海大道连接;
项目区域内的南珠商圈,在北海有一定历史,形象陈旧,业态低端,消费力有限;
项目距离北侧海岸1公里,10分钟步行距离,高层可看海景。
北部湾广场
商圈
大润发商圈
南珠商圈
北海城市中心高价值地块,配套和资源俱佳;
地块商业价值同样很高,被北海人广泛认可。
地块资源
项目与中山公园和南珠市场均一街之隔,生活配套十分便利,但环境较嘈杂,交通较拥堵
1
1
南珠市场
2
2
体育路
3
4
4
5
3
5
中山公园
6
6
7
8
7
8
体育路
体育路
公园路
广东路
公园路
广东路
地块东北角与南珠市场紧邻,西北面与中山公园一街之隔;
南珠市场一层是蔬菜和副食品批发市场,二层是服装批发市场,商业氛围浓郁;
体育路和公园路以沿街底商为主,业态有副食批发,烟酒批发,布艺、水果店、杂货店等,体育路商业氛围高于公园路;
地块北侧现状暂无遮挡,高层可以远望海景,地块南侧可看城市景观和常青公园;
地块主要靠广东路与城市干道接连,交通较为拥挤,尤其上下班是交通状况差。
优势:地块沿广东路和体育路商业氛围好,享有公园和一定海景资源;
劣势:周围环境较嘈杂,形象陈旧,交通拥堵。
小巷
地块四至
项目地块容积率高,规模大,地价在北海较高,现已基本拆迁完成,内部平整