关于商业街与商业业态的研究.doc

上海南京路采用委托制管理模式
一．商业街经验借鉴与总结
（一）商业街建设成功经验
2004年中国（步行）商业街工作委员会统计全国已有3000余条商业街，总长1800公里（相当北京到上海）。商业街建设成功或失败实例繁多，总结成功经验可分为商业业态与硬件建设两部分：
1．商业业态
（1）新建或改造成功的商业街80%都成立专门机构，由政府、企业组成，一般组成机构有委托制、抽调制、物业管理制三种模式，制定相关制度，如环境制度、经营制度等等。
（2）根据城市的规模、性质及现状商业业态确定规划商业街商业业态。一般城市规模大，流动人口多有条件建设专业街或特色街，中小城市以综合性商业街为主。
（3）注重商业街的建设经济性，投入要适量，尽可能减少租、售环节，避免巨额投入最终转嫁到销售商品上，使商业街缺乏竞争力。
南京湖南路采用抽调制管理模式
（4）符合地方消费习俗，及现代商业状态的演化趋势。
深圳东门街采用物业管理制模式
（5）综合性商业街业态选择一般是专业、专营店占50%，餐饮店占25%，综合性商场占15%，娱乐休闲占10%。
（6）同类型商店集聚会产生“乘数效应”。
杭州湖滨精品街，政府出面邀请品牌入主商业街

王府井大街，据统计街道600米范围内商业价值最高
（1）商业街一般有效长度在600米之内，长度300—600米最佳。过长超过了人行走的体力极限，过短则难以营造商业氛围。
（2）商业街具有“黄金地段”，指人们在逛街时愿意停留的地方，一般在总长×，此位置应安排最具代表性的商店或综合性商场，不宜安排广场之类的休闲设施。
（3）商业街的宽度及临街建筑的高度比例以1：1～1：，最多不能超过1：2。注意商业街的冬天日照。商业街的宽度一般以20—30米为宜，兼有交通功能的商业街人行道宽度尽可能宽，用于植树或安排相应设施。
（4）商业街商店布局应充分考虑人的逛街习惯，逛街一般是街两侧来回行走呈“之”状，所以会产生“盲区”，“盲区”往往安排一些辅助功能，如餐饮、娱乐等等。
（5）商业街的商业面积大小现在没有统一的数据，一般20万平方米是人们体力、心理所承受的最高值。
德国某商业街，街面连续，高层建筑亦不后退。
（6）注意商业街建设的风格，确定主体格调。
（7）界面连续，后退一致，有利于商业氛围的形成。
3、其它经验
shopping mall 商业组织形式
(1)主力店是一条商业街商业氛围的主要营造者，但如果以shopping mall形式存在，内部包含大量专卖店，将导致外围小型专营店难以生存，不利于商业街整体商业气氛的营造。因此主力店是以百货公司形式（内不含专营店）出现将是最佳存在模式。
(2)停车是商业街必须解决的重要问题。
(3)尺度宜人的开敞空间可以为商业街聚集更多人气。
连续的商业界面
(4)商业街是城市景观特色体现的载体,街道界面是其景观特质重要的感知要素。不当的店面设计所形成的商业街界面会引起景观的杂乱,不利于街道景观的和谐与特色的凸现。
（二）．地块商业价值评价
道路与商业布局
西方学者用“兴趣引力”（支配并使人们在确定的方向，向兴趣来源地移动的力量）概念来解释人们在不同空间的移动，这些地方包括