东海花园项目启动区定位与物业发展建议.doc

东海花园项目启动区定位与物业发展建议
东海花园项目启动区
定位与物业发展建议
谨呈:鲁能英大集团
2005-05-11
项目整体市场定位
机场沿线最具自然资源优势和规模优势的第一居所别墅大盘
中央别墅区升级版
机场沿线:界定项目区域属性,依托机场-高级别墅区的概念
自然资源优势和规模优势:本项目的两大核心优势;
具备自然资源是别墅产品的存在基础;规模优势则保证本项目形成匀质性、专属性大型别墅社区的条件;
第一居所:与城市中心保持良好距离关系,刚离都市、即入自然
中央别墅区升级版:本项目具备与中央别墅区相同的位置、交通和自然条件条件,但不同于“自发形成的”中央别墅区,本项目将通过统一规划、“自觉”形成匀质高档、专属的项目特点。
启动区位置及规模
启动区位于地块综合条件最好的位置:
临老河湾
临河滨路- 对外交通
规模适中
社区中心
别墅建设面积:1571191>.97㎡
地上建筑面积:47136 ㎡
容积率:
住宅部分
社区中心
启动区的开发目标及启动区作用
作用一
- 即时启动项目,快速消化、快速回款;
作用二
- 一举树立项目整体形象;
作用三
- 在启动区中试探市场对产品的接受能力,为后续开发提供提供依据
多产品线、畅销产品组合
多产品组合,扩大客户深度与广度,降低风险;
选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品,保证快速销售、回款,降低风险。
一举展示项目精华
充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华
产品的精准定位
找准每类产品目标客户的核心价值点,形成产品发力点。
北京具有极佳自然环境、规模最大的
第一居所别墅的出世之作
北京独栋别墅产品线
550
500
450
400
350
300
250
200
400
320-330
250
目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线,每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。
小独栋别墅
地上建筑面积 260-280㎡
高级别墅
地上建筑面积 350-400㎡
豪宅别墅
地上建筑面积 450㎡以上
小独栋别墅产品线市场现状
小独栋别墅产品出现在2002年末,并从纳帕溪谷开始成为市场热点产品;
小独栋别墅是指地上建筑面积<320㎡,地下建筑面积<100㎡的独栋形式产品,又分为经济型别墅和舒适型别墅两类。
亚北板块是小独栋产品的聚集区域,已经成为北京别墅的典型板块;龙湾别墅则是目前天竺板块的第一个小独栋项目,市场反应有待考验。
在两个主要别墅板块实现不同的单价,但小独栋总价区间同样保持在260-350万元区间内,由此形成小独栋别墅在市场上350元/套的价格上限;
760-800
15000
16000
280-300
30%
175
70-80
240-260
210-260
12000
24%
141
0
<240
项目
450-500
260-320
600
280-330
380-390
310-350
250-280
380-450
320-350
270-290
510-650
280-350
总价
150
300
80
80-100
70-90
710
60
50
160-184
125-130
110/134
185
90
地下面积
13500
11000
9300
11000
单价
5%
95%
21%
78%
9%
29%
62%
11%
54%
35%
6%
33%
7%
比例
亦庄成熟生活区
87
269-295
亲爱的Villa
15
345-410
75
290-313
大量原生树
原版北美风格
48
249/262
温哥华森林
2期
41
336-375
13
400-416
艺术风格包装
136
290-308
运河岸上的
院子
34
397-400
天竺成熟生活区
143
190-230
龙湾别墅
一期
7
500
29
451-475
188
325-400
纳帕溪谷
入口集中绿化
组团式排布
新颖的美西建筑风格
附带精装修
43
260-270
项目卖点
套数
地上面积
总价区间
可实现单价
板块
13000-14000元/㎡
10000-11000元/㎡
260-320
天竺板块
270-350
亚北板块
小独栋别墅客户写真
现居住在朝阳区某高档公寓
财富积累有限,家庭财产少于千万,对所购别墅价格承受能力有限;
首