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滇池one竞争楼盘分析
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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[滇池one竞争楼盘分析]
[昆明中原事业六部周云霆]
[KunMing 20121>.10]
市场分析
Part 1
昆明别墅板块划分项目区位
昆明别墅市场发展演变
2011年昆明别墅市场分析
昆明在售别墅分析
滇池板块别墅概况
竞争楼盘分析
1、昆明别墅板块划分简介图
城区
城区
*
滇池香缇宣告昆明城区别墅时代的结束,全年市场存量不足2000套,别墅物业占市场份额持续减少
2、昆明别墅市场发展演变
1997
1999
2001
2003
2004
2009
2010
昆明第一个高尔夫——乡村高尔夫开业,但没有高尔夫产权物业销售
昆明第一个单价1万元的“小区别墅”——金康园别墅出世
昆明第一个单价上万元的高尔夫公寓、别墅在春城湖畔高尔夫悄然面世,总价为100-900万元
昆明第一个单价上万元的纯独立别墅——高天流云成为高端别墅的样板,总价为300-700万元
公园道1号、世博生态城、野鸭湖,引领昆明别墅百家争鸣的时代
2006
智者的山丘、温泉山谷、万辉星城等引领昆明别墅近郊区大力发展的阶段,城市别墅发展日益稀少
城市近郊安宁进入别墅开发中后期,阳宗海、抚仙湖等远郊逐渐发展为昆明别墅开发的主流阵地
萌芽阶段
起步阶段
别墅开发
黄金时代
郊区化
发展时代
*
2012
城区别墅基本淡出市场,近郊远郊别墅各有特色、全面成为市场主流
>>昆明别墅市场版图蔓延走势
——05年以后,郊区化发展趋势迅速加快
1995—2002年
滇池片区
阳宗海
2003—2005年
滇池片区
阳宗海
世博片区
双龙板块
2005—2008年
滇池片区
阳宗海
世博片区
双龙板块
西城片区
太平片区
安宁片区
广福经开
抚仙湖
2009—至今
滇池片区
阳宗海
世博片区
双龙板块
西城片区
太平片区
安宁片区
广福经开
抚仙湖
呈贡大渔
嵩明
富民
富民
滇池起步
迅速蔓延
全面开花
重兵郊县
小部分先富群体改善生活居住环境,同时更迫切地想要炫耀财富、物化身份的心理的需要,别墅的建筑风格、别墅区景观等远不能达到别墅的气质。
由原来简单的用别墅夸富、炫耀,想追求真正适合于自己的居家方式、生活理念的思索和过渡。
无论是在对自然景观的选择、挑剔,还是在别墅区总体规划设计、别墅单体建筑设计等方面,都显示出昆明本土开发商和消费者对别墅的理解、把握及诠释上迈上一个新的台阶。
产品进入了多样化,产品形态丰富;功能也从城里的居家别墅向多样化的度假休闲别墅发展。满足了中产阶级以上家庭的不同结尾、不同功能的需求。
*
3、2011年昆明别墅市场分析
————均价分析

随着城市的扩张及土地开发价值的集约化,别墅的价值不止体现在其品质上,更体现在其物业的稀缺性上。因此,昆明别墅物业的价格水平在未来会有所增长,但是,随着主城区别墅物业数量的减少,昆明的别墅物业将向周边具有较好景观资源的城市发展,均价水平也会受其影响。
根据2011年的统计监测监测,6月份,,但这并不代表这一时期别墅价格跳涨,而是和当时的几大在售物业的高价格有关。
*
时间
普通住宅(套)
公寓(套)
别墅(套)
商业(套)
销售套数
销售率
销售套数
销售率
销售套数
销售率
销售套数
销售率
2011年1月
495
40%
137
55%
94
60%
22
24%
2011年2月
205
13%
-
-
-
-
-
-
2011年3月
273
73%
-
-
-
-
46
33%
2011年4月
1176
59%
240
45%
-
-
367
48%
2011年5月
265
25%
382
56%
58
88%
159
71%
2011年6月
1196
53%
237
25%
-
-
82
100%
2011年7月
647
64%
-
-
-
-
194
44%
2011年8月
1022
47%
-
-
-
-
101
48%
2011年9月
683
52%
-
-
188
61%
70
53%
2011年1