第三章soho的不走寻常路——产权式商铺.doc

第三章soho的不走寻常路——产权式商铺
1第三章 Soho的不走寻常路
1——产权式商铺开发模式解析
1一、产权式商铺发展的两个阶段
113>.开发商直接出售商铺,投资者即是业主

2二、产权式商铺对开发商的三大吸引点



2三、产权式商铺的两种经营模式


3四、当前开发产权式商铺存在的问题
,只重售出,不管经营

3五、SOHO中国的操作模式



8六、经营管理产权式商铺的两大要点



第三章 Soho的不走寻常路
——产权式商铺开发模式解析
产权式商铺,或称商铺散卖,是一个让物业投资者心痛的字眼,也是近年来在地产界除房价外最受诟病的概念,但当前它仍然是开发商、投资者最青睐的商业模式。而SOHO中国是开发商当中的一个典型,坚定不移地发展产权式商铺,在北京CBD区先后开发了四个项目(SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO),都取得良好的成绩。
一、产权式商铺发展的两个阶段
产权式商铺是近年来兴起的一种新型物业形态,所有权和经营权分离。即开发商将商铺卖给投资者,然后投资者将自己购买的商铺委托发展商或品牌经营商统一经营,投资者获得稳定的投资回报——租金收益。
,投资者即是业主
开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者,投资者成为商业物业的业主,开发商获取销售利润;投资者又将商铺租赁给经营者,从商铺增值和租金中受益;经营者通过开发商品销售,来赚取毛利的差价。
做成流程图:
开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者,投资者成为商业物业的业主,开发商获取销售利润;
投资者又将商铺租赁给经营者,从商铺增值和租金中受益;
经营者通过开发商品销售,来赚取毛利的差价。

随着商业地产的产生与发展,新的产权商铺概念出现:商铺销售已经不局限于独立的门面,而是大卖场、大开间的商场。开发商将投资者和经营者合二为一,将商铺所有权和经营权的概念实行剥离,有效的区分利用,形成投资者拥有虚拟产权,经营者拥有商铺的自主经营的模式。
二、产权式商铺对开发商的三大吸引点
做成流程图:产权式商铺对开发商的三大吸引点:;;

国内房地产市场中,绝大多数开发商在运作商业地产项目时,主观的考虑:将属于商业部分的一律卖掉,快速回笼投资资金,降低风险,产权式商铺正好符合开发商的要求。

开发商每开发的项目均是以赢利为其最终目的。既然要赢利,就要让项目属性产生最大的价值收益。通过实践,人们认识到,在同样的地段和环境下,商铺的价值往往要高于住宅或写字楼,有的甚至超过2~3倍。二、三线城市地段好的商铺,可以超过5~8倍,也司空见惯。价格的反差,巨额的诱惑力,强烈地吸引着开发商。

商业地产具有高投资、高利润、高风险的三高特点。在同一个地段上的物业形态,从商业上考虑,做产权式商铺的销售远比住宅等其他房产类型的售价要高得多,可以很容易实现产品的价值最大化。再按照产权式商铺的模式运作,由于操作程序复杂和独特,再加上可注册或委托商业销售代理公司等可行性操作,既能实现价值利润,又能达到减低风险。
三、产权式商铺的两种经营模式

开发商将出售后的产权式商铺,统一收回经营权,指定或委托一家商场经营管理公司或品牌运营商,对整个商场施行统一经营管理,并承诺在商场经营期内提供给投资者固定的年限投资回报收益率(即返租)。

投资产权式商铺的投资者们,按照商场整体商品规划、布局的要求自行经营,但必须服从商场经营管理公司的统一经营管理,尤其是在业态上必须服从规划要求。开发商设立相应的商业管理部门,为其提供包括物业上的服务。当然开发商的出发点是为了使商场的经营能够最大程度地获得成功。
四、当前开发产权式商铺存在的问题
,只重售出,不管经营
开发商处于项目的赢利目的,为了早点卖掉铺位,加快货币回笼,端出8%甚至更高的年投资回报率的诱人馅饼;更有的开发商甚至干脆“卖完走人”。这种商业地产的销售方式,最终使产权式商铺风险重重,在后期经营管理中遗留问题很多。