第九章 房屋维护修缮管理.doc

第九章房屋维护修缮管理
第九章房屋维护修缮管理
主要内容
本章简单介绍房屋的种类和基本构成、房屋的日常维护的内容和考核标准,以及房屋修缮工程的内容和实施三个方面的基本知识。
第一节房屋日常维护
房屋日常养护的基本知识
房屋日常维修养护的原则
房屋日常维修养护的考核标准
房屋日常维修养护的内容和实施管理
房屋日常养护的基本知识
房屋日常养护的概念
★自然因素(气候条件、生物因素、地理因素、自然灾害)
★人为因素(使用不当、施工和设计质量低劣、预防保养不当)
房屋日常维修养护的类型
★零星养护★计划养护
房屋日常维修的特点
★对原有房屋的构件、部件、装饰布局的更新和修复,从而保持原建筑的特色,或者通过观察、实践研究、总结,可以改进旧房的结构和装饰。
★日常维修的项目小,零星分散,用料品种多、规格多、新料、旧料都使用。
★房屋日常的维修往往人少工种多。
房屋日常维修养护的原则
最有效合理地使用维修基金、
最大限度发挥房屋的有效使用
功能的原则
定期检查、
及时维护
的原则
加强对二次装修的管理,
确保安全,保证正常使用
因地制宜,
合理修缮
的原则
考核
标准
定额
指标
经费
指标
服务
指标
安全
指标
走访查
房率
房屋完
好率
小修养护
及时率
大中修
质量合
格率
养护计
划率
定期清扫、定期检查、保养、严格执行维修制度
屋面工程的养护
宣传养护制度、经常清洁检查,发现问题及时处理、定期更换易损部件,保持整体状况良好、北方地区外门窗冬季要加强使用管理、加强窗台与暖气的使用管理
门窗的维修养护
楼梯、台阶、散水的养护、阳台的维护、通风道的养护
房屋附属设施的养护
抹灰工程的养护、饰面工程的修补养护、裱糊工程的养护、花饰安装工程的养护
装饰工程的养护
经常用水房间楼地面、避免室内受潮与虫害、控制与消除装饰材料的副作用
楼地面的养护
地基基础的养护、砖砌体的维修养护措施、钢筋混凝土结构的修补
房屋结构工程的维修养护
房屋日常维护的内容与管理
第二节房屋维修管理
房屋维修的分类及特点
房屋维修管理的目的与内容
房屋维修标准与要求
房屋维修的分类及特点
房屋维修管理概念与分类
按缓急程度的分类:一般维修项目(8>24h)和急修项目(72h)
房屋维修按房屋完损程度分类:
完好房:结构构件完好,屋面或板缝不漏水,装修和设备完好、齐全,管道畅通,现状良好,使用正常。虽然有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损坏,但不影响居住安全和正常使用,经过小修即可恢复的房屋。
基本完好房:结构构件安全,基本牢固,虽有少量部件的损坏程度超过设计允许值,但已经稳定;屋面或板缝渗漏,装修设备的个别部件或零件有影响使用的破损,通过在原有构件或部分上进行修补、涂抹、油漆等维修即可恢复使用的房屋。
一般损坏房:局部结构变形、裂缝、腐蚀或老化,强度不足,屋面或板缝局部
渗漏;装修局部有破损;油漆老化,设备、管道不够畅通;水位、电路管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。
严重损坏房:部分结构有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足,个别构件已处于危险状态;或屋面或板缝严重渗漏;设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水位、电路管线,器具和零件残缺及严重损坏,需要进行局部整修、更新等大修的房屋。
危险房:承重的主要结构严重损坏,强度严重不足稳定性很差,随时都有倒塌的可能,影响正常使用,不能确保住用安全的房屋。
房屋的评定工作可以定期进行,比如每隔1~3年进行一次全面的完损等级评定;也可不定期进行,可以于新建房屋交付使用前,经过中修、大修、翻修或综合维修等竣工验收后,根据气候条件等重新评定完损等级。
房屋维修工程的分类:
(1)小修工程又称为零星养护工程,是指及时修复小损小坏,以保持原来房屋完损等级为目的的日常养护工程。其综合平均费用在所管房屋现价的1%以下,以保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程。主要包括:屋面补漏、修补面层、泛水、屋脊等;钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗油漆等;修补楼地面、面层、抽换个别棱木等;修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等;拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等;抽换个别檩条、拆换个别木梁、木柱、修补木楼梯等;下水管道的疏通、修补明沟、散水、落水管等;水、卫、电、气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等;房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
这类工程的特点是项目简单,零星分散,量大面广、时间紧迫。经过小修工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。
(2)中修工程是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的