某公司业态管理规划.docx

进入中国的历史不长，管理与传统商场管理的确具有较大区别， 国外管理公司积累了比较成熟的经验， 在大城市引进国外顾问公司管 理大型 是完全必要的，通过我国自己培养的优秀商业管理人才，组 建项目管理公司也是比较务实可行的方式， 大型由不同业态组合， 国 内的优秀管理人才完全能够管理好自己的购物中心， 从北京塞特到广 州天河城的成功管理实践已经证明这是可行的一条道路， 我们已经聚 集一批商业精英， 愿意为国内有实力守信誉的发展商提供专业运营管 理服务。
一、经营管理模式
与传统购物中心差别大，首先是业态不同，体量不同，业态是不 同业态的聚合，购物、休闲、娱乐、餐饮一体化；其次，赢利模式不 同，传统购物中心大部分作为短期回收投资的项目， 而项目回报要看 后期经营，属于战略投资项目；最后消费群体不同，涵盖消费群体更 广，消费时间更长。下面我们来看天河城广场的案例：
成立于 1992年 8月 18日的广东天贸集团从一开始就按中外合资 股份制公司的路子创办，这个没有行政级别、用工合同制、岗位聘任 制的大胆尝试，给天河城广场神话的缔造奠定了一块崭新的基石。
天河城广场集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，漫步天河 城广场，仿佛走进了天上的街市，星星般闪烁的各种商品琳琅满目，
吸引着八方来客。活力、魅力、和无限繁华，天贸集团编织了一个美 丽的梦。
天贸集团在天河城广场创下了十个最：最早的股份制商业企业、 最高速建成开业、 最早引进外商零售百货企业、 最具代表性综合经营 模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、 最高效回报、最强力带动。
图1广州天河城广场
广场内天贸南大和吉之岛天贸两家合资百货公司举足轻重。从业 态上说，大型购物中心须以大型百货商场作为中流砥柱， 小商铺群星 拱月；从定位上说，天南南大赢得白领阶层的心仪，吉之岛天贸迎合 年轻一代的时尚； 从业绩上说， 两家百货开业以来营业额呈两位数增 长，利润更是成倍递增。天贸集团的天河城广场管理中心管理着广场， 1998年通过了英国公司 9002 质量管理体系的现场认证；一流的管理 和优质的服务，营造了良好舒适的经营和购物环，赢得了顾客、租户 的肯定和同行的赞赏， 被评为全国“物业管理大厦示范单位”和“全 省十佳文明市场”，成为远近闻名的天贸名牌。
在天河城广场辉煌的同时，我们发现天河城广场公司治理机制存 在问题，欧小卫等一批高管人员离开，说明企业激励机制需要创新。
我们从广州天河城运营的成功实践中总结管理经验：
■ 统一管理的理念在于统一招商管理、 统一营销、 统一服务监督 和统一物管。
■ 统一招商管理：
对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
■ 统一营销管理：
为策划 1年 365天的系列营销计划。
■ 统一服务监督：
成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承
租方的经营活动
，保证的高效运转。
■ 统一物业管理： 有效地进行建筑空间的维护和保养， 创造充满 人文关怀的商
业娱乐休闲空间。统一租赁管理。
■ 统一业态管理：对业态具有强大而迅速的调控能力。
九隆街是烟台第一个MALL项目，我们建议运营方面作如下创 新：
（1）. 采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时
间，从细节上体现对客户的人文关怀。 例如在超市收银方面采用能够 并行操作的新型收款桌， 同一通道设置多部收款机， 减少顾客排队等 待时间。
（2）. 充分发挥九隆商会作用，以商引商，淘汰低素质供应商与 服务商家，确保经营水平。 烟台地区具有悠久的商会历史，商会是社 团组织，它是商户与发展商以及政府沟通的桥梁， 积极反映商户要求， 对九隆街未来发展献策献力，有利于提高购物公园的整体经营水平。
由于商会会员是九隆街强大的客户资源， 因此通过商会凝聚人心， 不断扩大会员规模，团结广大商户，共同打造购物公园。
图 2 典型的管理体系
（3）. 建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，同意培 训服务员。
（4）. 业态管理与招商管理
二、商业管理的主要内容
购物中心的经营管理水平关系MALL项目开发的成败，我们必 须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。
由于在我国是新生事物，由于管理的复杂性，因此，成立专业运 营管理公司成为必然。
选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方 式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。
国外主要管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司等。
如果选择专业管理公司与发展商招聘优秀专业人才相结合，优点 是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商 的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、 服