房地产开发机要档案1-房地产项目可行性研究报告.doc

房地产开发机要档案1-房地产项目可行性研究报告
房地产开发机要档案
隋益松
房地产开发六类报告
Six patterns of real estate report
一、房地产项目可行性研究报告
二、房地产项目产品策划报告
三、房地产项目总体定位报告
四、房地产项目前期策划报告
五、房地产项目投资决策全程策划报告
六、商业物业策划报告
房地产项目可行性研究报告
可行性研究报告十个主要内容
一、项目概况
二、法律及政策性风险分析
三、市场分析
四、规划设计分析
五、项目开发
六、投资收益分析
七、管理资源配置
八、综合分析与建议
九、竞拍和投标方式
十、新城区开发需要补充的内容
Part1:项目概况
一、宗地位置
1、宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开
发区、商贸金融区等)的地理位置。
2、附图
a、项目在该城市的区位图
b、标记出宗地区位置
c、宗地与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、
机场等)的相对位置和距离
d、地段的定性描述:与主要中心区域办公,商务、政府的关系
二、宗地现状
1、四至范围
2、地势状况
地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较
3、地面现状
水渠、较深沟壑、池塘、高压线
4、地面现有居民情况
a、居民具体户数、人数。
b、工厂数量、规模、产品性质、开工情况等。
c、地面拆迁量对项目开发进度的影响分析。
5、地下情况
a、地下管线、电缆、暗渠、地上原有建筑物的桩基及地
下建筑物结构等相关情况描述。
b、宗地地下历史古迹、可利用的地下构建情况说明。
6、土地的完整性
宗地内是否有市政代征地、市政绿化带、名胜古迹、
江河湖泊等因素分割土地。
7、地质情况
a、土地结构、承载力、地下水位、和抗震要求。
b、宗地的平面地形图,标记四至范围及相关数据。
c、地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、
高压线等内容。
d、地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等
三、项目周边的社区配套
1、宗地周边3公里范围内的社区配套
a、交通情况
a1:公交系统情况,主要包括主要线路、行车区间等。
a2:宗地出行主要依靠的交通方式。
a3:现有的交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等
对交通状况有重大影响的工程。
a4:附图,交通状况示意图。包括现有和未来规划的城市公共
交通和快速捷运系统。
b、生活设施
b1:教育,大中小学及教育质量情况;
b2:医院等级和医疗水平;
b3:大型购物中心、主要商业和菜市场;
b4:文化、体育、娱乐设施;
b5:公园、银行、邮局等;
c、附图,生活设施分布图,具体位置、距离。
四、项目周边环境
(依据项目的实际需要进行描述)
1、治安情况
2、空气状况
3、噪音情况
4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产
或仓储基地等)
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽,
工厂的搬迁,大型医院、学校、购物中心、超市的
建设等
9、其他
五、大市政配套
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间及对宗地的影响;
2、供水(自来水、污水、雨水)状况
现有管线、管径及未来规划和实施时间;
3、通讯(有线电视、电话、网络)、电力、燃气、供热状况
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本,接口位置等;
4、附图
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况;
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、
道路面积;
2、住宅建筑面积、共建建筑面积,共建的内容,并区
分经营性和非经营性公建的面积;
3、综合容积率、住宅容积率;
4、建筑密度;
5、控高;
6、绿化率;
7、其他
七、土地价格
1、地价计算方法
2、代征地土地价格
3、总地价及楼面地价

Part2:法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方基本情况
主要内容:合作方名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间,特殊背景等。
2、合作方式
例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票,对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要