富华商业广场商业业态定位及规划方案.doc

富华商业广场商业业态定位及规划方案
中国地产营销实战军团!
谨呈:株洲融信房地产发展有限公司
[
富华商业广场
]
商业业态定位及规划方案
2011[CS-
XC
-
09
]
长沙先驰投资顾问有限公司
2011年
9
月
在商业项目市场运作中,经营业态对于项目的商业价值和可持续发展具
有关键性的影响,同一项目采用不同的业态,其租金水平和经营持续性
会产生完全异化的效果,因此,业态高度决定经营力度。
基于上述观点,本方案逻辑脉络就是以株洲市商业市场特征和所在商圈
及作为思考点,结合项目自身客观条件,深入挖掘市场机会点,从商业
差异化、互补性的角度,剖析项目与市场机会的最佳契合点,务求以强
势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
前言
第一部分
第二部分
第三部分
第四部分
项目条件分析
市场分析
项目发展策略
项目商业定位
第五部分
项目规划建议
项目收益测算
第六部分
第七部分
商家资源展示
第一部分项目条件分析
PART 1
纲要

项目区位判断

项目四至

交通组织

项目地块条件分析

项目指标分析

项目
SWOT
分析
1
、项目位于城市主干道新华西路南侧,属
于城市泛中心位置核心商圈,与中心广场相
距仅
500
米。
2
、从株洲中心整体区域来看,本项目位于
泛中心位置,城市主干道
-
新华西路旁,周
边人流均可方便到项目。
3
、项目区位优势明显,完全有条件成为区
域商业中心。
项目区位判断
交通便利,区位优势明显。
项目指标分析
项目总用地
171>.3
亩。总建筑面积
㎡
,容积率

。属中高容积率项目。商业建筑面积
㎡
。
酒店、公寓
四层商业裙楼
富华商业广场项目位于城市主干道新华西路南侧,属
于城市泛中心位置项目,与中心广场相距仅
500
米。
项目四至
交通组织
项目地处城市主干道南侧,通达性良好。东向至红旗广场
5
分钟车程,东至中心广场
2
分钟车程。
项目地块商业展示面只有城市主干道
-
新华西路和侧面路钻石路,作为城市主干道
-
新华西路展示面较短,而侧面钻石路展示面较长,如此地块对项目业态规划、定位及组合提出了更高的要求,同时需兼顾人流组织、上下垂直交通、公共区域划分等。
项目地块条件分析
约
75
米
约
240
米
地块北面展示面窄,但展示位置好;西面展示面长,但展示位置较差。
SWOT
分析

S
(优势)
1
)具有极强的区位优势,区位及规模优
势明显。
2
)项目周边交通便利,通达性较好。
3
)项目本身已成为商业地标性建筑。
4
)项目位于成熟商圈内,商业价值高。
W
(劣势)
1
)整体商业展示面太窄,进深长且
不规则,业态布局及组合困难,
上下垂直交通困难。
2
)周边商业成熟,业态齐全,品牌
百货连锁店较多,作为本项目基
本不能考虑承租大面积的大型百
货业态。
O
(机会)
1
)因项目
位于成熟商圈内,
发展潜力大
。

2
)和周边商业形成互补式复合型业态,易
形成区域商业中心。
T
(威胁)
1
)
在该项目的周边,在建相似规模
的项目(如银泰
.
财富广场、华
润、世贸广场), 造成品牌商家
竞争激烈,对本项目招商构成较
大的威胁。
项目
SWOT
分析
劣势规避建议:

1
)充分利用侧路
-
钻石路的展示面,将其作为多种业态的主展示面和主通道;

2
)通过科学的业态布
局、循环的人流动线,将项目打造成相互补充的复合型业态;
结论二
结论四
结论三
分析结论
结论一
项目具备较强的区位、规模及地块优势,项目有条件形成辐射周边区域的全新商业地标及区域商业中心。
项目分析小结
项目商业展示面较窄,进深长且不规则,造成业态组合和上下垂直交通困难。
项目侧路广场冷清,基本未发挥商业广场功能,未和主商业广场形成人流互动循环,造成商业难成熟。
项目规模较大,共四层,业态丰富、商家多,对商业规划、商家组合、上下交通、展示面等提出很高要求。
第二部分市场分析
PART 2
纲要

株洲概况

株洲宏观经济分析

株洲房地产市场分析

株洲商业市场分析
株洲概况
株洲概况
现在的株洲市由市辖城区四个、一个两型社会示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成,城区分为芦淞区、荷塘区、石峰区、天