微观分析-房地产-成本分析.docx.docx

1 中海地产(微观分析) 一, 背景中海地产计划在松江新城靠近大学城地铁站附近的谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目。二, 地产调控下购房者调查通过到上海部分中介公司和售楼处考察, 我们小组发现: 在政策的重锤下, 上海楼市的投资客基本不见踪影。活跃在各个售楼处、二手中介等买房地产的, 基本上全是刚需购房者, 并且这部分购房者中也以首次购房者居占据多数。从数据来看, 以结婚为目的的购房行为占到 50% 以上, 其次是改善性住房购买以及自己无房打算购房的顾客。而投资客的比例则由原来的半数以上下跌至 5% 以下,并且这部分人也只是来售楼处随处看看。也正是由于刚需购房者对购房市场的占领, 目前最受关注的房屋面积基本上在 150 平方米以下,而 60-90 平方米的小户型也受到不少购房者的青睐。从总价来看,能承受价格在 100-120 万元之间的购房者占据了半壁江山。经过近一步调查和询问, 数据显示购房者中普遍蔓延着一股看跌的形态, 这与 8 月与 9 月的部分乐观情绪不符, 后市看涨的购房者几乎没有, 而认为房价可能下跌 10%-20% 的购房者占了多数。考虑到对于未来预期更为悲观的刚性需求购买者可能认为现在还不是点位,市场上对于未来房价的预期应比我们所做调查下更为悲观。以上显示了上海普通住宅购买力量的基本情况。 2 三, 竞争性楼盘分析 1) 龙湖佘山公馆(人民北路 2908 弄近广富林路) ——松江大学城地块简介: 1 、均价 14000-15000 元/m^2 2 、目前该案只剩下 195m^2 的大户型(毛坯房源) ,一梯一户,阔宅系列 3、全区 270 ° 环形采光; 礼仪区、起居区、交流区三区分离, 彰显家族礼序; 全景客餐厅、全南套房设计, 可变幻书房或瑜伽房; THG 、 Duravit 、 SMEG 、威能等国际顶尖品牌领衔精装,辅以纯手工拼花、家具量身定制、全区地暖等 2) 同济城市雅筑(环城路 860 号近方塔北路) ——松江新城地块简介: 1 、均价 15800 元/m^2 2 、该案拥有 82~155m^2 面积段的 2 房至 4 房公寓 3、给人以高雅的视觉品味,南北楼宇间栋距最大可达 52 米,楼与楼的错位分布为住户视野提供了良好的感官享受 3 3) 米兰诺贵都(鼓楼公路 1899 号近嘉松公路) ——泗泾地块简介: 1 、均价 14000 元/m^2 (另附 17 万元折扣) 2 、该项目已推出主力户型为 88-92m^2 的公寓,现在样板区已经对外开放。 11月6 日开盘推出 380 套房源后,受到市场热捧,现已销售 160 多套房源。 3 、该项目整体规划由 16 幢小高层公寓,约有 1400 户,会分为四期开发,首期推出的位置位于靠社区最东面的四栋。 4 、主打地中海景观规划,将意式风情融入设计 4) 绿庭尚城二期:首玺(涞寅路 658 弄近沪亭北路) ——九亭地块简介: 1 、均价 20000 元/m^2 (已跌价 4000 元/m^2 ) 2 、该案的附赠空间可达 10-12m^2 之多,户型紧凑 3 、距离北九亭闹市区,生活丰富,精装标准为 2500 元/m^2 4 总结:松江新城可谓是此次降价潮中的焦点区域之一,作为外环范围刚需为主的供应市场, 大幅降价暂时还没有形成。以上四处房产都是松江板块比较具有代