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临港新元社区商业策略构思漕河泾(松江)商业策划案上海德普置业有限公司 2 0 1 3 年2月市场调研 1 ?漕河泾概况?片区小区分析?主要商业分布?重点商业研习?片区调研总结?项目分析上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责,占地面积约 2700 亩,规划建筑面积约 350 万平方米。园区总体上分为:生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园,高科技园占地 837 亩,规划建筑面积 100 万方,建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。无建设中 9 科技广场尚未开发 432 二期( 2) 无建设中 20 147 二期( 1) 14 一期( 2) 200 余家已完工 9 258 一期( 1) 入驻企业建筑进程建筑面积(万方) 占地面积(亩) 项目漕河泾(松江)概况?位于松江区东北部,东连莘庄,西接泗泾、松江工业区,南临车墩,北傍九亭; ?东临 G60 (沪杭高速),南穿莘砖公路,西接九新公路,北靠姚北路,是上海至杭州方向第一站; ?距上海虹桥国际机场约 15公里,上海浦东国际机场约 45公里; ?距G15 (嘉金高速)莘砖公路出口约 公里, G60 (沪杭高速)莘砖公路出入口约 100 米, 直通沪闵高架; ?距地铁 1号线莘庄站约 5公里,地铁 9号线九亭站约 5公里,上海南站约 8公里; ?距虹桥综合交通枢纽约 12公里,徐家汇商圈约 12公里; ?距松江大学城约 9公里,紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。漕河泾(松江)概况截止目前为止,园区共吸引国内外企业 200 余家,其中约有 65% 左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。漕河泾(松江)概况英郡雷丁英郡雷丁初步统计核心商圈内,共有住宅套数约 万套,其中,已交付入住约 万套。在所有住宅里面,低密度类住宅约 万套, 多层、小高层、高层公寓类住宅约 万套。核心商圈内目前人口约 13万人,未来2年新建住宅全部交房后,整体人口规模可达 15万人。区域内别墅类住宅物业费大多在 — 元/平米/月,高层住宅物业费在 — 元/平米/月片区小区分析本案该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈本项目核心商圈内住宅楼盘共计 40个,其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共 30 个,以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘 10个。片区小区分析 273 40000 2000 多层/别墅雅仕居 266 363-504 60000 2000 多层/别墅浅水湾花园 200 300-850 80000 1994 独栋/双拼桃花源田庄 2500 90-292 410000 2005 小高层绿洲香岛花园 49 211-320 15000 2001 独栋墅博汇 323 206-222 2000 联排/双拼阳光花园 64 127-144 10627 2003 联排万宇漓水花苑 1159 140-350 200000 2005 独栋/双拼/联排丽水华庭 143 260-330 40000 2004 独栋锦轩新墅 266 171-289 78860 2008 联排意境雅苑规划总户数物业费( Y/ ㎡ /M ) 套型面积分布( ㎡) 建筑总面积(㎡) 首次预售/交房时间物业类型楼盘名称片区小区分析规划总户数物业费( Y/ ㎡ /M ) 套型面积分布( ㎡) 建筑总面积(㎡) 首次预售/交房时间物业类型楼盘名称 750 140-230 220018 2006 双拼/联排/叠加沿海丽水馨庭 78 214-328 126863 2005 独栋别墅晶苑四季御庭 2500 80-200 450000 2003 联排/多层/小高层万科白马花园 456 180-240 103005 2005 多层欣绿名苑 211 180-338 14845 2005 独栋别墅云间水庄 438 180-300 120000 1998 联排/独栋伊莎士花园 590 88000 2001 联排/独栋雅阁花园 793 89-210 110055 2005 多层/联排/叠加同润加州 174 110-212 85000 2003 联体/独栋同润别庄湖森堡 391 130-250 230000 1997 多层/别墅同润家园片区小区分析 585 150-289 2004 联体雅士轩 50 2 2004 联排绿洲苑 15 2 351-451 200