合肥安粮城市广场综合体项目产品规划与营销策略建议.doc

合肥安粮城市广场综合体项目产品规划与营销策略建议
安粮城市广场
产品规划与营销策略建议
谨呈:安徽安粮地产股份有限公司
汇报方:合肥新景阳房地产投资顾问有限公司
前言
回顾上一轮提报中所提出的项目整体定位和商业部分的建筑形态研究成果,新景祥提出以下建议:
商业建筑形态建议:开放式商业街区,多单体商业裙楼
项目整体定位:城市副中心综合体
区域升级,构建城市未来,城市新名片
商业定位:合肥首家主题式休憩商业中心
住宅定位: RBD后花园·绿色生态人居
在上次研究成果的基础上,本次汇报内容的重点主要是:
项目商业形态排布、业态业种建议和持有与出售商业比重
项目住宅和商业定价理论参考依据
全程营销推广总策略及商业和住宅部分在协调统筹下的营销管理控制
营销总纲及营销管理
产品规划建议
定价理论参考
目录
综合体演绎城市璀璨,安粮集团献礼合肥的“钻石项链”
----让城市散发出更加美丽的光芒
规划思考
吊坠:商业部分,项目价值核心,保证利润最大。
吊链:住宅部分,项目价值承载,亲民路线,引爆市场
产品规划建议
营销总纲及营销管理
商业规划建议
住宅产品建议
定价理论参考
报告思路导图
商业规划原则
开放式的商业街区
主题式商业原则
开放的空间表现形式,各个建筑单体独立而又紧密相联;核心在于:功能的复合、各商业单体的联通、动静的隔离和舒适的尺度等。另外,开放式街区除了其本身的空间概念之外,更多赋予的是文化内涵,不是一个简单的空间范畴,而是具有人文色彩的新生活方式。
本项目主题体现在以下几点: 1、休闲娱乐业种主题化 2、建筑风格主题化 3、推广形象主题化 4、文化内涵主题化
本项目主题体现在以下几点: 差异化竞争原则
创造市级稀缺性的商业中心,发挥本项目的优势和特色,与合肥市区其他商业项目形成差异化竞争。
差异化竞争原则
最大化商业价值原则
在长期持有资产最大化的基础上,在最大利润的前提指引下,实现现金流的最大化。
商业物业功能——商业业态业种配比建议
基于本项目的整体规模和定位,借鉴其他城市商业副中心成功运营的一般规律,建议本项目业态业种配比如下:
健身中心、书吧、影剧院、KTV、室内高尔夫球场等
休闲娱乐
茶楼、咖啡厅、西餐厅、酒吧、休闲快餐
餐饮
品牌折扣店、大型超市、家居零售、服饰、其他
零售
主要内容
业态
商业地块平面布局及体量
乌江路
合作化路
东流路
金寨路
A栋商业单体
单层面积13000平米
共5层(含地下一层商场)
地块总面积:约30000平米建筑面积:约300000平米大商业面积:约92000平米
B栋商业单体
单层面积6200平米
共5层(地下一层为车库)
C栋商业单体
单层面积3300平米
共5层(地下一层为车库)
3-4F连廊
景观节点及绿化
公寓楼
单层面积1000平米
20-25层,共3栋
办公楼
单层面积1600平米
50层,1栋
下沉式挑空大堂
乌江路
合作化路
东流路
金寨路
停车位及绿化示意
空中绿化
景观节点
顶层停车场
地面停车场
地下车库
车行入口
乌江路
合作化路
东流路
金寨路
人流及车行出入口、动线建议
人行主进入口共3个
人流穿行入口(所有商铺临街面均设有架空层,行人均可进入)
车行主进入口共3个;
B和C的入口直接通地下车库;
A的车行入口通往顶层停车场
合作化路
东流路
金寨路
顶层停车场
ABC单体间3、4层连廊
空中绿化
项目整体立体示意图
单体示意图(A单体)
整体定位:大型购物中心
建筑风格建议:时尚、现代,
具备地标性
单层面积13000平米
共5层(含地下一层商场)
首层入口下沉,并挑高,形成双首层
顶层设立为停车场,并配有一定绿化
单体剖面图(A单体)
51>.8M



出售
业态:服装为主(中高端休闲品牌服饰),其他零售业
商家示意:杰克琼斯、G2000、only,屈臣氏,小食品专卖等
持有
业态:建议引进主力卖场,如沃尔玛等
商家示意:沃尔玛、大润发等
持有
业态:建议引进主力卖场
商家示意:沃尔玛、大润发等(同2F)
持有
业态建议:引进中高端影城(70%),品牌连锁餐饮(30%)
商家示例:影城;万达影城,联合院线、太平洋影城餐饮; 小南面
二层平面
三层平面
四层平面
负一层平面
持有
业态:建议引进品牌折扣店,
商家示意:奥特莱斯、foxtwon等
A 栋商业单体建筑面积:㎡
持有 ㎡
销售: